Dienstag, 21.11.2017

ABC der sofort absetzbaren Werbungskosten

Die wichtigsten sofort absetzbaren Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung finden Sie in dem folgenden ABC. Die nicht sofort abziehbaren Aufwendungen zählen ggf. zu den Anschaffungskosten oder Herstellungskosten des Gebäudes und können nur über viele Jahre abgeschrieben werden.

Abbruchkosten

Wird am Ende einer Vermietung ein Gebäude wegen während der Vermietungszeit entstandenen Baumängeln abgerissen, sind die Abbruchkosten und die AfaA auch dann als Werbungskosten absetzbar, wenn der Eigentümer anschließend ein selbst genutztes Haus auf dem Grundstück errichtet (BFH-Urteil vom 31.7.2007, IX R 51/05, BFH/NV 2008 S. 933). Ein Werbungskostenabzug ist aber nicht möglich, wenn das Haus trotz der Baumängel noch sanierungsfähig war, jedoch wegen geplanter Veräußerung des Grundstücks oder Errichtung eines selbst zu nutzenden Neubaus abgerissen wurde (BFH-Beschluss vom 9.3.2009, IX B 120/08, BFH/NV 2009 S. 964).

Bauerwartungsland

Bei Erwerb von Bauerwartungsland werden Ihre Aufwendungen vor dem Einzug von Anfang an anerkannt, wenn Sie bei der Anschaffung des Grundstücks konkret damit rechnen konnten, dass es in überschaubarer Zeit bebaut werden darf, und wenn Sie Ihre erkennbare Bauabsicht auch nachhaltig zu verwirklichen suchen (BFH-Urteil vom 4.6.1991, IX R 30/89, BFH/NV 1991 S. 761 und BFH-Urteil vom 4.6.1991, IX R 89/88, BFH/NV 1991 S. 741). Die Tatsache, dass das Grundstück bebaubar ist, reicht alleine für die Vermietungsabsicht nicht aus, da Bauerwartungsland häufig nur zu Spekulationszwecken erworben wird (Hessisches FG vom 3.3.2005, 3 V 425/04 ). →Schuldzinsen

Baumängel

Ihre Aufwendungen für die Behebung von Baumängeln sind als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn der Baumangel erst nach der Fertigstellung des Gebäudes zutage getreten ist (BFH-Urteil vom 19.7.1985, III R 170/80, BFH/NV 1986 S. 24). Sind die Baumängel schon vor der Fertigstellung des Gebäudes aufgetreten, sind die Aufwendungen abzuschreibende Herstellungskosten (BFH-Urteil vom 1.12.1987, IX R 134/83, BStBl. 1988 II S. 431).

Bausparvertrag

Die Abschluss- oder Bearbeitungsgebühr für einen Bausparvertrag gehört dann zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, wenn Sie das Baudarlehen später für eine vermietete Immobilie verwenden wollen oder damit ein Darlehen zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie ablösen wollen (BFH-Urteil vom 1.10.2002, IX R 12/00, BStBl. 2003 II S. 398). →Schuldzinsen

Besichtigungsfahrten

Die Fahrtkosten für die Suche nach einem Vermietungsobjekt oder zu Treffen mit einem Makler sind im Zusammenhang mit einer erworbenen Immobilie Anschaffungskosten, im Zusammenhang mit nicht erworbenen Vermietungsobjekten dagegen sofort abziehbare Werbungskosten (BFH-Urteil vom 10.3.1981, VIII R 195/77, BStBl. 1981 II S. 470). Die Höhe der absetzbaren Kosten inkl. Verpflegungsmehraufwendungen errechnen Sie wie bei beruflicher Auswärtstätigkeit.

Damnum/Disagio

Das Damnum oder Disagio – das ist der Abschlag bei Auszahlung eines Immobiliendarlehens unter 100 % der Darlehenssumme – gehört zu den →Finanzierungskosten und ist als Werbungskosten sofort abzusetzen, wenn es marktüblich ist (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG). Bei Darlehensverträgen, die seit dem 1.1.2004 abgeschlossen werden, ist ein Disagio nur bis zu 5 % der Darlehenssumme bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von grundsätzlich mindestens fünf Jahren marktüblich (Bauherrenerlass: BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl. 2003 I S. 546). Der darüber hinausgehende Betrag muss auf den Zinsfestschreibungszeitraum oder bei dessen Fehlen auf die Darlehenslaufzeit verteilt werden. Ob auch ein Disagio von 10 % bei einer Zinsbindung von 10 Jahren noch marktüblich ist, muss der BFH beantworten (Az. der Revision: IX R 38/14).

Schlägt der Verkäufer einer Immobilie das Disagio für seine eigene Baufinanzierung auf den Kaufpreis auf, gehört es beim Käufer zu seinen abzuschreibenden Anschaffungskosten. Wird dagegen eine Vereinbarung über die Erstattung des Disagios unabhängig vom Kaufvertrag getroffen, gehört dieses nicht zum Kaufpreis; es handelt sich dann beim Käufer um sofort abziehbare Finanzierungskosten (BFH-Urteil vom 12.5.2009, IX R 40/08, BFH/NV 2009 S. 1629).

Drittaufwand

Erhaltungsaufwendungen für ein Mietobjekt sind auch dann als Werbungskosten anzuerkennen, wenn nicht der Vermieter selbst, sondern ein Dritter (z.B. ein Angehöriger) im Interesse des Vermieters die Handwerker beauftragt (abgekürzter Vertragsweg) und/oder bezahlt (abgekürzter Zahlungsweg) hat (BFH-Urteil vom 15.1.2008, IX R 45/07, BStBl. 2008 II S. 572). Das gilt auch, wenn der Ihre Renovierung bezahlende Angehörige (z.B. ein Elternteil) die renovierte Wohnung von Ihnen angemietet hat (BFH-Urteil vom 11.11.2008, IX R 27/08, BFH/NV 2009 S. 901).

Die Finanzverwaltung akzeptiert diese Rechtsprechung für Kauf- und Werkverträge, erkennt allerdings von Dritten im Interesse des Vermieters übernommene Zahlungsverbindlichkeiten nicht an, die aus Dauerschuldverhältnissen (z.B. Kredit-, Miet- und Pachtverträge) resultieren oder die Sonderausgaben bzw. außergewöhnliche Belastungen darstellen (BMF-Schreiben vom 7.7.2008, BStBl. 2008 I S. 717).

Eigenleistungen

Der Wert der eigenen Arbeitsleistung kann steuerlich leider nicht geltend gemacht werden (BFH-Urteil vom 1.10.1985, IX R 58/81, BStBl. 1986 II S. 142).

Energieausweis

Die Kosten für den ab 1.7.2008 vorgeschriebenen Energieausweis sind sofort abziehbare Werbungskosten.

Erbbaurecht

Die vom Erbbauberechtigten gezahlten Erbbauzinsen sind im Jahr der Zahlung absetzbare Werbungskosten, wenn das Gebäude vermietet wird. In einem Einmalbetrag für die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags von in der Regel 99 Jahren, aber für mindestens mehr als fünf Jahre vorausgezahlte Erbbauzinsen sind dagegen auf den Nutzungszeitraum gleichmäßig zu verteilen (§ 11 Abs. 2 Satz 3 EStG). Einmalige Aufwendungen für den Erwerb eines Erbbaurechts (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Vermessungsgebühren, Notarkosten) sind Anschaffungskosten des Erbbaurechts und können nur über die Laufzeit des Erbbaurechts verteilt abgeschrieben werden (BFH-Urteil vom 4.6.1991, X R 136/87, BStBl. 1992 II S. 70). →Erschließungs- und Anschlusskosten

Sofort absetzbar ist eine Abstandszahlung an den bisherigen Erbbauberechtigten zwecks Auflösung des Erbbaurechts, um einen neuen Erbbauvertrag mit höheren Erbbauzinsen abschließen zu können (BFH-Urteil vom 26.1.2011, IX R 24/10, BFH/NV 2011 S. 1480).

Erhaltungsaufwand

Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn etwas bereits Vorhandenes instand gehalten, instand gesetzt, erneuert oder modernisiert wird, z.B. Erneuerung von Fenstern (etwa Austausch von einfach verglasten Holzfenstern durch doppelverglaste Aluminiumfenster) und Türen, Versetzen von Zwischenwänden, Erneuerung der Elektroinstallation, Badezimmerrenovierung.

Erhaltungsaufwand darf im Jahr der Bezahlung in einer Summe steuerlich abgesetzt werden bzw. bei größeren Aufwendungen auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (§ 82 b Abs. 1, § 84 Abs. 4a EStDV). Die Wahl können Sie für jede einzelne Erhaltungsmaßnahme treffen. Handelt es sich um Baudenkmäler oder Sanierungsgebäude, ist ebenfalls eine Verteilung der Aufwendungen abzgl. von Zuschüssen auf zwei bis fünf Jahre möglich (§§ 11a, 11b EStG).

Erhaltungsaufwand wird während der Zeit der Vermietung oder wegen einer geplanten Vermietung anerkannt. Das kann auch nach Auszug des Mieters, muss aber noch vor Beendigung des Mietverhältnisses geschehen (BFH-Urteil vom 11.3.2003, IX R 16/99, BFH/NV 2003 S. 1043). Im Ausnahmefall kann aber eine Renovierung noch während der Vermietungszeit zur Versagung des Werbungskostenabzuges führen, wenn die Erhaltungsmaßnahmen eigentlich für die Veräußerung oder Selbstnutzung des Mietobjekts bestimmt sind und nur in die Mietzeit vorgezogen wurden (BFH-Urteil vom 25.2.2009, IX R 80/07, BFH/NV 2009 S. 1414; BFH-Urteil vom 14.12.2004, IX R 34/03, BStBl. 2005 II S. 343) oder wenn es sich um teure, auf die künftigen Wohnbedürfnisse des Eigentümers zugeschnittene Baumaßnahmen handelt (FG Hamburg vom 22.11.2004, VI 111/01 ).

Eine nach Ende des Mietverhältnisses vorgenommene Renovierung wegen anschließender Selbstnutzung oder Veräußerung ist privat veranlasst und führt damit nicht zu nachträglichen Werbungskosten, auch wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen trotz Verpflichtung nicht durchgeführt hat (BFH-Urteil vom 17.12.2002, IX R 6/99, BFH/NV 2003 S. 610). Ein Werbungskostenabzug ist aber möglich, wenn Sie die Renovierung aus der Mieter-Kaution begleichen und dieser Kautionseinbehalt zu Ihren Mieteinnahmen gezählt wird oder wenn Sie Ihre Absicht zur Weitervermietung nachweisbar erst nach Abschluss der Renovierung aufgegeben haben (FG Hamburg vom 15.6.2011, 1 K 14/10, DStRE 2012 S. 1305).

Vorsicht bei zu hohen Renovierungskosten nach dem Kauf eines Altbaus

Seit 1.1.2004 gilt: Nur Aufwendungen für Instandsetzungen und Renovierungen, die

  • innerhalb der ersten drei Jahre nach der entgeltlichen Anschaffung eines Hauses oder einer Wohnung durchgeführt werden und

  • die ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten (inkl. Umsatzsteuer) des Gebäudes (ohne Kaufpreisanteil für den Grund und Boden) nicht übersteigen,

können (zusammen mit der Umsatzsteuer) sofort in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Überschreiten Sie die 15 %-Grenze, gelten Ihre Aufwendungen kraft Gesetzes als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG), die Sie den Anschaffungskosten der Immobilie hinzurechnen und über viele Jahre verteilt abschreiben müssen.

Bei einem erworbenen Zwei- oder Mehrfamilienhaus ist bei der Prüfung der 15 %-Grenze zum Vorteil des Steuerpflichtigen auf die Anschaffungskosten des Gesamtgebäudes abzustellen und nicht auf die anteiligen (niedrigeren) Anschaffungskosten der renovierten vermieteten Wohnungen. Werden dagegen mehrere Eigentumswohnungen in einem Haus einzeln gekauft, also Sondereigentum erworben, gilt die 15 %-Grenze für jede Wohnung (Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 20.11.2012, DB 2013 S. 372Nr. 5).

Alle Baumaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung am Gebäude vorgenommen werden, gelten grundsätzlich als eine einzige Maßnahme. Das bedeutet, dass alle Renovierungs- und Modernisierungsaufwendungen zur Überprüfung der 15 %-Grenze zusammengerechnet werden, auch wenn diese teilweise auf einen selbst genutzten oder unentgeltlich an Angehörige überlassenen Gebäudeteil entfallen. Ist die Grenze eingehalten, sind die anteilig auf den vermieteten Gebäudeteil entfallenden Handwerkerkosten als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.

Auch bei einer Sanierung in Raten über maximal fünf Jahre ist die Gesamtmaßnahme zu beurteilen, nicht die einzelnen Teilarbeiten (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386Tz. 31). Es zählen auch Aufwendungen für laufende Erhaltungsarbeiten mit, die in engem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den übrigen Baumaßnahmen anfallen (Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 20.11.2012, DB 2013 S. 372Nr. 8).

Das Finanzamt rechnet bei der Prüfung der 15 %-Grenze auch solche Kosten mit, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Altbaus infolge einer Anhebung des Wohnstandards führen und deshalb aus diesem Grund bereits zu den abzuschreibenden Herstellungskosten zählen. Damit ist die 15 %-Grenze meist überschritten und die übrigen Sanierungskosten müssen ebenfalls abgeschrieben werden, auch wenn diese für sich betrachtet unter der 15 %-Grenze liegen. Gegen diese Vorgehensweise der Finanzämter ist eine Revision beim BFH anhängig (Az. IX R 25/14).

Aufwendungen zur Beseitigung versteckter Mängel, die dem Käufer bei Kaufvertragsabschluss unbekannt waren, sind ebenfalls mitzurechnen (R 6.4 Abs. 1 Satz 1 EStR 2012; FG Münster vom 20.1.2010, 10 K 526/08 E, DStRE 2011 S. 205). Ein vom Verkäufer nachträglich gezahlter Schadenersatz für versteckte Mängel ist zum Vorteil des Käufers mit seinen Aufwendungen zur Beseitigung der Mängel zu verrechnen (BFH-Urteil vom 20.8.2013, IX R 5/13, BFH/NV 2014 S. 312).

Aus den gesamten Aufwendungen dürfen Sie bestimmte Kosten herausrechnen:

  • Aufwendungen für Arbeiten, die zu einer Erweiterung des Gebäudes führen (z.B. Anbau, Aufstockung), denn das sind Herstellungskosten;

  • Aufwendungen, die nicht das Gebäude betreffen (sondern z.B. die Gartenanlage);

  • Aufwendungen für laufende Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Das gilt z.B. für die Heizungswartung, aber auch für Schönheitsreparaturen gemäß § 28 Abs. 4 Satz 3 BV2 wie Tapezier- und Malerarbeiten (Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 20.11.2012, DB 2013 S. 372Nr. 8). Diese Kosten sind in voller Höhe sofort als Werbungskosten absetzbar. Ob das auch für Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder Streichen der Wände und Decken gilt, die bei einer umfassenden Sanierung des Altbaus mit durchgeführt werden, oder ob die Kosten bei der Überprüfung der 15 %-Grenze mitgezählt werden, muss der BFH noch klären (Az. IX R 22/15).

  • Aufwendungen für selbstständig abnutzbare Einrichtungsgegenstände, die entweder sofort absetzbar oder eigenständig abzuschreiben sind.

Ihr Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand ist bei der 15 %-Grenze nur dann zu berücksichtigen, wenn die Handwerkerarbeiten innerhalb von drei Jahren (nicht drei Kalenderjahren) nach der Anschaffung des Gebäudes (= Übergang des wirtschaftlichen Eigentums) durchgeführt werden. Unter durchgeführt versteht die Finanzverwaltung nicht den Abschluss der Arbeiten, sondern nur deren Ausführung (LfSt Bayern 6.8.2010, DStR 2010 S. 1941). Übersteigen bei einer innerhalb der Frist begonnenen Baumaßnahme, die erst nach Fristablauf beendet wird, die Aufwendungen für die bis zum Fristende durchgeführten Bauleistungen die 15 %-Grenze, liegt somit insoweit abzuschreibender Herstellungsaufwand vor.

Beginn der Baumaßnahme ist der Tag der Bauantragstellung, sofern Sie eine Baugenehmigung benötigen; ansonsten ist es der Zeitpunkt, zu dem die Bauunterlagen eingereicht oder mit der Baumaßnahme begonnen wurde.

Die nach Beendigung der Dreijahresfrist durchgeführten Leistungen aus dieser Baumaßnahme werden nicht in die Ermittlung der 15 %-Grenze einbezogen. Deren steuerliche Behandlung richtet sich allein danach, ob gemäß § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB die Kriterien für Herstellungsaufwand erfüllt sind oder nicht.

Als Beschenkter bzw. Erbe eines Hauses oder einer Eigentumswohnung haben Sie keine Anschaffungskosten und die 15 %-Grenze spielt keine Rolle. Ihre Erhaltungsaufwendungen sind daher unabhängig von der Höhe sofort absetzbar. Anders ist das aber, wenn Sie zum Beispiel bei vorweggenommener Erbfolge durch Ausgleichszahlungen an Geschwister doch eigene Anschaffungskosten aufwenden mussten. Denn bei teilentgeltlichem Erwerb wird die 15 %-Grenze in Bezug auf den entgeltlichen Teil angewandt (R 6.4 Abs. 1 Satz 2 EStR 2012).

Erschließungskosten und Anliegerbeiträge

Aufwendungen für die Erneuerung der bereits vorhandenen Erschließungs- und Versorgungseinrichtungen sind grundsätzlich als →Erhaltungsaufwand sofort abziehbar (H 6.4 Erschließungsbeiträge EStH 2012), nicht jedoch die Beiträge für die Finanzierung erstmals durchgeführter Erschließungsmaßnahmen auf noch nicht erschlossenen Grundstücken.

Vom Erbbauberechtigten gezahlte Erschließungskosten gehören zu den Anschaffungskosten des Erbbaurechts, wenn der Erbbaurechtsvertrag bzw. der auf Übertragung des Erbbaurechts gerichtete Vertrag nach dem 31.12.1991 abgeschlossen wurde (BMF-Schreiben vom 16.12.1991, BStBl. 1991 I S. 1011).

Fahrtkosten

Als Werbungskosten sofort abziehbar sind die Fahrtkosten für die Fahrten zur Bank (→Finanzierungskosten), zur Besichtigung der letztendlich nicht erworbenen Immobilien (→Besichtigungsfahrten), zu Baumärkten und zu dem vermieteten Objekt, wenn Sie Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten durchführen und die Kosten für diese Arbeiten zum →Erhaltungsaufwand zählen, zum Mietobjekt, um sich mit zukünftigen Mietern zu treffen, zur Eigentümerversammlung bei Vermietung einer Eigentumswohnung. Kosten für Fahrten zum Notar zwecks Beurkundung eines Kaufvertrages gehören dagegen zu den Anschaffungskosten bzw. den Herstellungskosten.

Abgerechnet werden Ihre Fahrtkosten wie bei beruflicher Auswärtstätigkeit . Bei umfangreicherem Grundbesitz mit regelmäßigen Fahrten dorthin erkennt das Finanzamt nur die Entfernungspauschale an (R 21.2 Abs. 4 Satz 3 EStR 2012). Bei mehreren Vermietungsobjekten gilt dies u.E. seit 2014 allerdings nur bei Fahrten zu dem Objekt, das analog der zeitlichen Abgrenzungsregelungen für Arbeitnehmer die erste Tätigkeitsstätte bei der Erzielung der Vermietungseinkünfte ist.

Finanzierungskosten (Geldbeschaffungskosten)

Finanzierungskosten sind als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn Sie das erhaltene Fremdkapital unmittelbar für Ihr vermietetes Objekt verwenden. Zu den sofort abziehbaren Kosten zählen die Abschlussgebühr für einen →Bausparvertrag, alle → Schuldzinsen und das → Damnum (Disagio), Aufwendungen für Fachliteratur über Finanzierungsmöglichkeiten, alle → Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Finanzierung, die Kosten für die Erstellung eines computergestützten Finanzierungsplans, die Kosten für Fotokopien (zum Beispiel für die Beleihungsunterlagen), alle Gebühren der Banken oder (Bau-)Sparkassen für die Darlehensvergabe, die → Grundbuchgebühren für die Eintragung des Baudarlehens, die → Maklergebühren für die Vermittlung eines Baudarlehens, die → Notarkosten für die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld, die Portokosten zum Beispiel für die Korrespondenz mit der Bank, alle → Telefonkosten im Zusammenhang mit der Finanzierung, unter bestimmten Voraussetzungen eine → Vorfälligkeitsentschädigung und →Gutachterkosten.

Fußbodenbelag

Die Aufwendungen für die Erneuerung des Fußbodenbelages sind grundsätzlich sofort abziehbarer →Erhaltungsaufwand. Wird der Teppichboden nur lose auf Parkett verlegt, handelt es sich um Anschaffungskosten für ein selbstständiges Wirtschaftsgut, die Sie über acht Jahre abschreiben müssen (bei hochwertiger Qualität ab 500,00 € pro qm über 15 Jahre). →Fußböden im ABC der Herstellungskosten

Grundbuchgebühren

Gebühren des Grundbuchamtes für die Eintragung des Baudarlehens sind als →Finanzierungskosten sofort abziehbar. Gebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels sind Anschaffungskosten des Grund und Bodens (beim Kauf eines unbebauten Grundstücks) bzw. Anschaffungskosten des bebauten Grundstücks (bei Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung).

Grundsteuer

Die Grundsteuer gehört zu den absetzbaren →Nebenkosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG). Ob die Grundsteuer wegen veralteter Einheitswerte verfassungswidrig ist, ist Gegenstand mehrerer Verfahren vor dem BVerfG (Az. 1 BvL 11/14, 2 BvR 287/11).

Ein Erlass der Steuer um 25 % ist möglich, wenn die normalen Mieteinnahmen um mehr als 50 % ausgefallen sind (§ 33 Abs. 1 GrStG). Bei 100 %igem Ausfall kann die Grundsteuer zur Hälfte erlassen werden. Die normale Miete ist laut Grundsteuergesetz die zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete (Bruttokaltmiete inkl. Nebenkosten laut Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 21.1.2009 , Az. III D-G 1163a-172009). Voraussetzung für den Erlass ist, dass der Mietausfall auf einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen ist, den der Vermieter nicht verschuldet hat, oder auf andere untypische Umstände, z.B. Hochwasser, Erdbeben, Sturmschäden usw. oder aufgrund der Verpflichtung zur Sanierung bei in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet liegenden Immobilie (BFH-Urteil vom 17.12.2014, II R 41/12, BStBl. 2015 II S. 663). Den Erlass der Grundsteuer müssen Sie bis zum 31. März des Folgejahres beantragen.

Gutachterkosten

Schätzkosten zur Feststellung des Beleihungswertes sind →Finanzierungskosten. Dagegen sind Kosten eines Gutachtens über den Zustand eines erst noch zu erwerbenden Mietobjekts abzuschreibende Anschaffungskosten. Erwerben Sie das Mietobjekt doch nicht, können vorweggenommene Werbungskosten vorliegen.

Keine nachträglichen Werbungskosten sind Gutachterkosten des Grundstückseigentümers bei Beendigung eines Erbbaurechtsverhältnisses für die Ermittlung der Entschädigung nach § 27 Abs. 1 ErbbauV für das vom Erbbauberechtigten errichtete Gebäude (BFH-Urteil vom 28.3.2007, IX R 46/05, BFH/NV 2007 S. 1490).

Hausmeister/Hausverwaltung

Wenn Sie einen Hausmeister beschäftigen oder für die Betreuung Ihrer vermieteten Immobilie(n) einen Hausverwalter bezahlen, dann sind diese Kosten als Werbungskosten steuerlich sofort abziehbar. Ihre eigene Arbeitsleistung für das Mietobjekt dürfen Sie steuerlich nicht geltend machen (BFH-Urteil vom 1.10.1985, IX R 58/81, BStBl. 1986 II S. 142).

Heizungsanlage

Die Aufwendungen rund um die Heizung sind sofort abziehbarer →Erhaltungsaufwand , wenn das Haus bereits beheizbar ist und nicht zusätzlich eine selbstständig funktionsfähige Heizquelle geschaffen wird.

Zum →Herstellungsaufwand gehört insbesondere der Einbau zusätzlicher Heizkörper in einem vorher nicht beheizbaren Raum oder der Einbau einer zusätzlichen Heizquelle, die unabhängig von der bestehenden Heizungsanlage funktioniert (z.B. der Einbau eines Kachelofens, Heizkamins, Warmluftkamins oder Elektrospeicherofens).

Herstellungsaufwand (nachträgliche Herstellungskosten)

Nach der Fertigstellung eines Hauses oder einer Wohnung entsteht Herstellungsaufwand (nachträgliche Herstellungskosten), wenn Sie durch Baumaßnahmen Ihr bestehendes Mietobjekt erweitern oder es über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB; BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386). Herstellungsaufwand müssen Sie grundsätzlich im Rahmen der Gebäudeabschreibung absetzen.

Liegt Herstellungsaufwand vor, ist bei Kosten für jede einzelne Baumaßnahme von maximal 4.000,00 € (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) dennoch ein Sofortabzug zulässig (R 21.1 Abs. 2 Satz 2 EStR 2012). Tragen Sie dann Ihre Aufwendungen in der Anlage V einfach bei den voll abzuziehenden Erhaltungsaufwendungen ein. Die einzelnen Baumaßnahmen dürfen bautechnisch nicht zusammenhängen.

Eine Erweiterung liegt nach Fertigstellung des Gebäudes vor bei Schaffung zusätzlicher Wohn-/Nutzfläche insbesondere durch Aufstockung oder Errichtung eines Anbaus, durch Anbau eines Wintergartens, eines überdachten Balkons, einer Terrasse, einer Garage, durch Ausbau des Kellers, Einbau von Dachgauben, Schaffung erstmals ausbaufähigen Dachgeschossraumes durch ein das Flachdach ersetzendes Satteldach (BFH-Urteil vom 15.5.2013, IX R 36/12, BStBl. 2013 II S. 732) und bei Mehrung der Gebäudesubstanz durch Einbau neuer Gebäudebestandteile ohne Vergrößerung der nutzbaren Fläche (z.B. zusätzliche Trennwände, Dusche, Sonnenmarkise, Heizkörper, Außentreppe, Alarmanlage oder Klimaanlage).

Eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus liegt vor, wenn sich der Gebrauchswert, also der Wohnstandard der Immobilie deutlich erhöht hat (von sehr einfach auf mittel bzw. von mittel auf sehr anspruchsvoll). Bestimmend dafür sind vor allem Umfang und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Fenster.

Verglichen wird mit dem ursprünglichen Zustand zum Zeitpunkt des Kaufs, wenn der Vermieter Erwerber war, bzw. dem Zustand zum Zeitpunkt der Herstellung, wenn der Vermieter Bauherr war. Bei Erbschaft oder Schenkung ist maßgebend, was für den Rechtsvorgänger gilt.

Steigt durch ein Maßnahmenbündel der Nutzungswert bei drei der vier Bereiche Sanitär, Heizung, Elektro und Fenster an, wird der Standard angehoben und es liegt insgesamt Herstellungsaufwand vor.

Nachdem der Mieter Ihres Einfamilienhauses ausgezogen ist, ersetzen Sie die Einzelöfen durch eine Zentralheizung, die einfach verglasten Holzfenster durch Isolierglasfenster und nehmen Schönheitsreparaturen vor. Da von den vier Bereichen mit Heizung und Fenster nur zwei betroffen sind, gehören alle Aufwendungen zum Erhaltungsaufwand und sind sofort abziehbar.

Ausnahmsweise genügen Verbesserungen des Nutzungswerts in nur zwei Kernbereichen, wenn in einem dritten Kernbereich eine zu Herstellungsaufwand führende Erweiterungsmaßnahme durchgeführt wird, etwa im obigen Beispiel ein zusätzliches Badezimmer (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386Tz. 14).

Darüber hinaus sind Aufwendungen in den genannten vier Bereichen auch abzuschreiben, wenn damit eine leer stehende Immobilie in einen betriebsbereiten bzw. funktionsfähigen Zustand versetzt, also erst vermietbar gemacht wird (§ 255 Abs. 1 HGB), zum Beispiel durch Reparatur der defekten Heizung oder der maroden Wasserleitung. Das Gleiche gilt, wenn das Gebäude nicht gemäß seiner subjektiven Zweckbestimmung genutzt werden kann, die Sie als Eigentümer planen (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386Tz. 4). Ihre Umbaumaßnahmen bewirken dann eine Funktionsänderung des Gebäudes.

Für jede Nutzungseinheit eines Gebäudes muss zunächst die Betriebsbereitschaft (Vermietbarkeit) getrennt überprüft werden (also z.B. für das Ladengeschäft im EG, das Büro im 1. OG und die Mietwohnung im 2.OG) und nicht für das Gebäude insgesamt, bevor über die Einordnung einer Baumaßnahme als abzuschreiben oder sofort abziehbar entschieden wird (BFH-Urteil vom 18.8.2010, X R 30/07, BFH/NV 2011 S. 215).

Das Finanzamt darf keinen Herstellungsaufwand ansetzen, wenn

  • Sie durch übliche Reparaturen die Ausstattungen für Elektro, Heizung, Sanitär und Fenster lediglich zeitgemäß erneuern, also die Substanz erhalten (BFH-Urteil vom 20.8.2002, IX R 10/02, BFH/NV 2003 S. 35). Denn hierdurch wird nur der zeitgemäße Wohnstandard wiederhergestellt, der im Gebäude ursprünglich vorhanden war, aber durch technischen Fortschritt und Veränderung der Lebensgewohnheiten verloren ging.

  • dieser zwar wegen einer wesentlichen Verbesserung vorläge, der Aufwand aber innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung angefallen ist und zusammen mit den anderen Kosten nicht über der 15 %-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten liegt (→Erhaltungsaufwand). Dann dürfen Sie Ihre Ausgaben sofort absetzen (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386Tz. 38).

Instandhaltungsrücklage

Erst wenn der Hausverwalter das Geld aus der Instandhaltungsrücklage tatsächlich für Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten (Erhaltungsaufwand) verwendet, können Sie den rechnerisch auf Sie entfallenden Betrag absetzen (H 21.2 Werbungskosten EStH 2012). Wird aus der Instandhaltungsrücklage hingegen Herstellungsaufwand bezahlt, ist nur die anteilige AfA absetzbar. Wird die Wohnung verkauft, erhält der Verkäufer den auf den Käufer übertragenen Anteil an der Rücklage über den Kaufpreis wieder zurück, sodass kein Werbungskostenabzug für den übertragenen Rücklagebetrag möglich ist (Verfügung der OFD Frankfurt vom 30.3.2000, DB 2000 S. 1102Punkt 4b).

Kauf vom Bauträger

Schuldzinsen, die Ihnen ein Bauträger für seine Finanzierungskosten während der Bauzeit über einen (höheren) Kaufpreis in Rechnung stellt (Bauzeitzinsen), sind grundsätzlich abzuschreibende Anschaffungskosten des bebauten Grundstücks (FG Bremen vom 26.8.1993, 1 86 228 K 6, EFG 1994 S. 620). Sofort abziehbare Werbungskosten liegen dagegen vor, wenn Sie einen fälligen Teil des Kaufpreises nicht fristgerecht zahlen und der Bauträger deshalb zwischenfinanzieren musste (BFH-Urteil vom 19.4.1977, VIII R 44/74, BStBl. 1977 II S. 600).

Kontokorrentkredit

Wickeln Sie über ein Girokonto nur Buchungen für Ihr Mietobjekt ab und entsteht ein Sollsaldo, sind die Schuldzinsen hierfür in voller Höhe Werbungskosten. Laufen die Buchungen dagegen über Ihr privates Girokonto und entsteht oder erhöht sich dadurch ein Sollsaldo, erkennt das Finanzamt nur einen Teil der für den Schuldensaldo zu zahlenden Sollzinsen als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an. Die absetzbaren Zinsen sind nach der komplizierten Zinszahlenstaffelmethode zu berechnen (BFH-Urteil vom 17.12.2003, XI R 19/01, BFH/NV 2004 S. 1277; BMF-Schreiben vom 10.11.1993, BStBl. 1993 I S. 930Abschnitt II) oder müssen geschätzt werden.

Maklergebühren

Maklerkosten für die Vermittlung eines neuen Mieters oder eines Baudarlehens bei Erstfinanzierung oder Umschuldung sind sofort abziehbare Werbungs- bzw. →Finanzierungskosten, dagegen für ein unbebautes Grundstück nicht absetzbare Anschaffungskosten des Grund und Bodens und für ein Haus oder eine Eigentumswohnung abzuschreibende Anschaffungskosten des bebauten Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung. Maklerkosten anlässlich der Veräußerung einer Immobilie sind absetzbare Finanzierungskosten, soweit der Verkaufserlös von vornherein zur Finanzierung eines anderen Mietobjekts bestimmt ist und dafür auch tatsächlich verwendet wird (BFH-Urteil vom 11.2.2014, IX R 22/13, BFH/NV 2014 S. 1195).

Mietausfall/Mietzahlung

Auch bei einem Mietausfall können die anfallenden Werbungskosten weiter abgesetzt werden (Hessisches FG vom 6.4.2006, 3 K 1524/04, DStRE 2007 S. 24). Mietausfälle selbst sind aber keine Werbungskosten.

Eine bei Auszug aus dem bisher selbst genutzten Eigenheim zu zahlende Miete für die neue Wohnung (negative Eigenmiete) ist nicht als Werbungskosten absetzbar ist, auch wenn das Eigenheim vermietet wurde (BFH-Urteil vom 11.2.2014, IX R 24/13, DStR 2014 S. 1331).

Miteigentum

Bei mehreren Eigentümern sind die gemeinsamen Werbungskosten zunächst als Kosten der Eigentümergemeinschaft zu ermitteln. Anschließend werden die Gesamtkosten auf die einzelnen Miteigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsquote verteilt (BFH-Urteil vom 26.1.1999, IX R 17/95, BStBl. 1999 II S. 360). Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Miteigentum, die der Miteigentümer selbst in seinem eigenen Interesse getätigt hat (z.B. Finanzierungskosten für den Erwerb seines Miteigentumsanteils), gehen nicht in die Einkunftsermittlung der Grundstücksgemeinschaft ein. Sie werden vielmehr dem Miteigentümer komplett als Sonderwerbungskosten zugerechnet.

Trägt ein Miteigentümer einen höheren Anteil an den Kosten der vermieteten Immobilie, als es seinem Miteigentumsanteil entspricht, und macht er seinen zivilrechtlichen Ersatzanspruch gegenüber den übrigen Miteigentümern nicht geltend, liegt eine steuerlich unbeachtliche Schenkung an die Miteigentümer vor. Die Folge ist, dass auch der vom Miteigentümer getragene Mehraufwand auf alle Miteigentümer entsprechend ihren Quoten zu verteilen ist. Etwas anderes gilt nur, wenn weder eine Schenkung beabsichtigt war, noch ein durchsetzbarer Ausgleichsanspruch (z.B. wegen Zahlungsunfähigkeit) besteht (BFH-Urteil vom 23.11.2004, IX R 59/01, BStBl. 2005 II S. 454).

Nebenkosten

Alle Nebenkosten, die für Ihr vermietetes Haus oder Ihre vermietete Wohnung anfallen, sind sofort abziehbare Werbungskosten (z.B. Grundsteuer, Hausmeisterkosten, Heizungskosten, Kanalgebühr, Müllabfuhrgebühren, Straßenreinigungsgebühren, Versicherungsbeiträge, Kosten der Warmwasserversorgung, Wasser- und Abwasserkosten, Kosten der Hausverwaltung). Bei Vermietung einer Eigentumswohnung zahlen Sie für fast alle der genannten Nebenkosten monatlich ein Wohngeld (Hausgeld) an den Hausverwalter. Anstelle der genannten Nebenkosten können Sie daher der Einfachheit halber dieses Wohngeld (ohne Beiträge zur →Instandhaltungsrücklage) als Werbungskosten absetzen.

Nießbrauch

Als Nießbraucher sind Sie zwar nicht Eigentümer eines Mietobjekts, aber Sie können Mieteinnahmen aufgrund des Nießbrauchs erzielen. Sie dürfen dann auch grundsätzlich wie ein Eigentümer Werbungskosten abziehen. Haben Sie für die Einräumung oder Verlängerung des Nießbrauchs ein Entgelt gezahlt, gehört auch das zu Ihren Werbungskosten.

Notarkosten

Notarkosten für die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld sind →Finanzierungskosten, für die Beurkundung des Kaufvertrags Anschaffungskosten des Grund und Bodens (bei Kauf eines unbebauten Grundstücks) bzw. Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks (bei Haus- oder Wohnungskauf).

Räumungskosten

Müssen Sie nach dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an darin wohnende Mieter Abstandszahlungen leisten, um die Wohnung nach deren vorzeitigem Auszug an einen Dritten (z.B. einen nahen Angehörigen) vermieten zu können, dann sind diese Zahlungen Werbungskosten (kein Abzug jedoch bei anschließender Selbstnutzung: BFH-Urteil vom 7.7.2005, IX R 38/03, BStBl. 2005 II S. 760). Das Gleiche gilt für die Kosten eines Räumungsprozesses, um das Mietobjekt anschließend anderweitig zu vermieten.

Rechtsanwalts- und Gerichtskosten

Sind die streitigen Aufwendungen als Werbungskosten sofort abziehbar, gilt das auch für die selbst getragenen Anwalts- und Gerichtskosten (BFH-Urteil vom 25.6.2009, IX R 47/08, BFH/NV 2010 S. 396). Streiten Sie dagegen um Kosten, die zu den abzuschreibenden Anschaffungs-/Herstellungkosten gehören (z.B. während der Bauphase entstandene Kosten für die Beseitigung von Baumängeln), zählen die Prozesskosten zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten (BFH-Urteil vom 1.12.1987, IX R 134/83, BStBl. 1988 II S. 431). Anerkannt wurden Strafverteidigerkosten im Zusammenhang mit einem Strafverfahren wegen Steuerhinterziehung infolge Vorspiegelung eines Mietvertrages mit dem Lebenspartner (Niedersächsisches FG vom 14.5.2014, 9 K 99/13, EFG 2014 S. 1473).

Renovierungskosten

Renovierungen können →Erhaltungsaufwand oder →Herstellungsaufwand sein, auch als vorab entstandene Kosten vor Vermietungsbeginn.

Renten und dauernde Lasten

Für die Übertragung von vermietetem Grundbesitz gezahlte Renten oder dauernde Lasten gehören beim neuen Eigentümer zu den Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).

Scheidung

Wer im Rahmen einer Scheidung den Miteigentumsanteil des anderen Ehegatten entgeltlich übernimmt (durch Zahlung eines Kaufpreises oder durch Übernahme der Verbindlichkeiten), kann die auf dem übernommenen Miteigentumsanteil lastenden Hypothekenzinsen als Werbungskosten absetzen. Der gezahlte Kaufpreis bzw. die übernommenen Verbindlichkeiten sind Anschaffungskosten für den Anteil am bebauten Grundstück. Diese können neben den Anschaffungs-/Herstellungskosten für den bisherigen Miteigentumsanteil abgeschrieben werden. Sollte der andere Ehegatte Ihren Anspruch auf Zugewinn dadurch erfüllen, dass er Ihnen seinen Miteigentumsanteil überträgt, haben Sie ebenfalls Anschaffungskosten für den übernommenen Miteigentumsanteil, und zwar in Höhe des Zugewinns (BFH-Urteil vom 15.2.1977, VIII R 175/74, BStBl. 1977 II S. 389).

Muss der Alleineigentümer einer vermieteten Immobilie seinem Ex-Ehepartner im Rahmen der Scheidung einen Zugewinnausgleich zahlen und dafür ein Darlehen aufnehmen, sind die Darlehenszinsen nicht als Werbungskosten abziehbar (BFH-Urteil vom 24.10.2012, IX R 35/11, BFH/NV 2013 S. 522).

Schuldzinsen

Schuldzinsen für ein Darlehen, das Sie unmittelbar für Ihren vermieteten Haus- und Grundbesitz eingesetzt haben (für Bau, Kauf, Ausbau, Umbau, Renovierung), sind als →Finanzierungskosten sofort abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Zu den Werbungskosten zählt aber nur der in den monatlichen Zahlungen enthaltene Zinsanteil, nicht der Tilgungsanteil. Sofort abziehbar sind:

  • Schuldzinsen für Grundschulddarlehen, Bauspardarlehen (bei Nullzinsvereinbarung zzgl. der Mindestverzinsung, auf die verzichtet wurde), Arbeitgeber-, Verwandtendarlehen (siehe unten), öffentliche Darlehen. Das gilt auch dann, wenn mit dem Darlehen die Beiträge zu einer Kapitallebensversicherung, die der Absicherung eines Hypothekendarlehens dient, beglichen werden (BFH-Urteil vom 25.2.2009, IX R 62/07, DB 2009 S. 1048); →Damnum, →Kauf vom Bauträger;

  • Zwischenfinanzierungszinsen der Bank, wenn Sie bereits vor Auszahlung des Darlehens Geld brauchen; Bereitstellungszinsen auf Darlehensmittel; Sollsaldo auf dem Girokonto →Zwei-Konten-Modell; Verzugszinsen für eine nicht fristgerecht gezahlte Baurate; während der Bauphase zu zahlende Kreditzinsen (Bauzeitzinsen), wenn schon beim Bau die Vermietungsabsicht bestand. Wollten Sie zunächst selbst nutzen oder verkaufen und fassen die Absicht zur Vermietung erst nach Fertigstellung des Gebäudes, sind die Bauzeitzinsen in die abschreibbaren Herstellungskosten einzurechnen (BFH-Urteil vom 23.5.2012, IX R 2/12, BStBl. 2012 II S. 674);

  • Zinsausfallentschädigung bei Erwerb eines zuteilungsreifen →Bausparvertrags (Vorratsbausparvertrag) von einem Dritten oder einem Geldinstitut (BFH-Urteil vom 2.8.1977, VIII R 104/74, BStBl. 1978 II S. 143); Schuldzinsen für Auffüllungskredit oder Vorfinanzierung eines angesparten →Bausparvertrages.

Laufen Ihre Schuldzinsen nach dem Verkauf der Immobilie weiter, weil das zur Finanzierung des Kaufs oder Baus eingesetzte Hypothekendarlehen mit dem Verkaufserlös nicht vollständig getilgt werden konnte? Dann sind die weiterlaufenden Zinsen insoweit als nachträgliche Werbungskosten absetzbar, wie der Verkaufserlös vorrangig und vollständig zur Tilgung eingesetzt wurde. Vor der Veräußerung muss aber – etwa bei Leerstand oder nur kurzfristiger Vermietung – noch Vermietungsabsicht bestanden haben (BFH-Urteil vom 20.6.2012, IX R 67/10, BStBl. 2013 II S. 275). Ein Abzug der Zinsen ist auch bei einem Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist des § 23 EStG möglich (BMF-Schreiben vom 27.7.2015, BStBl. 2015 I S. 581; BFH-Urteil vom 8.4.2014, IX R 45/13, BStBl. 2015 II S. 635). Ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Liebhaberei, wenn also die Immobilie nicht mehr zur Vermietung bereitsteht, ist jedoch kein Abzug nachträglicher Schuldzinsen mehr zulässig (BFH-Urteil vom 21.1.2014, IX R 37/12, BStBl. 2015 II S. 631).

Ebenso ist ein Zinsabzug möglich, wenn Sie nach Verkauf des bisherigen Mietobjekts den Verkaufserlös zum Bau oder Erwerb eines neuen Mietobjekts verwenden, womit das Altdarlehen auf das neue Mietobjekt umgewidmet wird. Das muss nach außen hin nachvollziehbar geschehen, z.B. durch Parken des Verkaufserlöses auf einem Sonderkonto, von dem anschließend das neue Mietobjekt bezahlt wird. Die Zustimmung der kreditgebenden Bank dazu ist nicht erforderlich (BFH-Urteil vom 24.4.1997, VIII R 12/95, BFH/NV 1998 S. 290). Eine Umwidmung des Darlehens liegt auch vor, wenn Sie Ihre kreditfinanzierte selbst bewohnte Eigentumswohnung verkaufen und den Verkaufspreis zum Erwerb einer vermieteten Wohnung verwenden.

Vermieter, die sofort als Werbungskosten abziehbare Erhaltungsaufwendungen (Instandsetzungen) mit einem Darlehen finanziert und dieses Darlehen nach dem Verkauf der Immobilie nicht zurückgezahlt haben, dürfen bei nach dem 31.12.2013 verkauften Mietimmobilien nachträgliche Schuldzinsen für darlehensfinanzierte Erhaltungsaufwendungen nur noch als Werbungskosten abziehen, wenn der Verkaufserlös für die Darlehenstilgung nicht ausreichte (BMF-Schreiben vom 15.1.2014, BStBl. 2014 I S. 108).

Ist nur ein Ehegatte Eigentümer und nimmt nur der Nichteigentümer-Ehegatte das Darlehen auf und bezahlt die Zinsen, liegt beim Eigentümer nicht abziehbarer Drittaufwand vor (da Dauerschuldverhältnis). Erstattet jedoch der Eigentümer seinem Ehepartner die gezahlten Zinsen aus seinen Mieteinnahmen, kann er die Zinsen bei sich als Werbungskosten absetzen. Das Gleiche gilt, wenn der Eigentümer die Zinsen nicht zahlt, dafür aber im Darlehensvertrag die gesamtschuldnerische Mithaftung i.S.v. § 421 BGB für das Darlehen übernommen hat (BFH-Urteil vom 20.6.2012, IX R 29/11, BFH/NV 2012 S. 1952). Eine selbstschuldnerische Bürgschaft genügt nicht.

Entspricht ein zivilrechtlich wirksamer Ehegatten-Darlehensvertrag nicht dem unter Fremden Üblichen, werden die Darlehenszinsen nicht als Werbungskosten anerkannt. Eine fehlende Besicherung allein reicht aber noch nicht für die Ablehnung (BFH-Urteil vom 19.8.2008, IX R 23/07, BFH/NV 2009 S. 12).

Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Gebäuden

Finanzieren Sie ein teilweise vermietetes und teilweise selbst genutztes Gebäude mit Eigen- und Fremdmitteln, dürfen Sie Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, soweit Sie die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet haben. Damit lassen sich die Fremdmittel dem vermieteten Teil und die Eigenmittel dem selbst genutzten Teil zuordnen mit der Folge des vollen Schuldzinsenabzuges als Werbungskosten aus Vermietung. Das gilt entsprechend bei gewerblich bzw. freiberuflich genutzten Räumen wie einem Arbeitszimmer bzw. Büro. Finanzieren Sie Ihre selbst genutzte Wohnung teilweise mit einem gesonderten Darlehen, können Sie dieses zuerst tilgen und dadurch die Schuldzinsen für die vermietete Wohnung weiterhin in voller Höhe als Werbungskosten abziehen.

Das Ehepaar Müller bewohnt in seinem Zweifamilienhaus die Wohnung im Erdgeschoss mit 60 % der Gesamtwohnfläche, Sohn Alexander als Mieter die Wohnung im Dachgeschoss mit 40 % Flächenanteil. Bei Aufteilung nach der Fläche kann das Ehepaar nur 40 % der Kreditzinsen für das zur Hausfinanzierung aufgenommene Darlehen als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Bei direkter Zuordnung des Darlehen zur Mietwohnung sind je nach Einzelfall bis zu 100 % der Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar.

Sie müssen in zwei Schritten vorgehen, damit die Schuldzinsen vom Finanzamt voll anerkannt werden (BMF-Schreiben vom 16.4.2004, BStBl. 2004 I S. 464; Verfügung der OFD Frankfurt vom 30.8.2006, DB 2006 S. 2260):

  • Zunächst müssen Sie Ihre Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten den gemischt genutzten Gebäudeteilen gesondert zuordnen. Bei Kauf kann dies durch eine angemessene Aufteilung des Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag erfolgen, entweder im Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen oder davon abweichend nach den Verkehrswerten. Bei Bau kann die Zuordnung durch gesonderte Rechnungen für die Mietwohnung erfolgen. Baurechnungen, die das ganze Haus betreffen, teilen Sie nach den Wohn- bzw. Nutzflächen auf.

  • Anschließend müssen Sie die der Vermietung zugeordneten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten mit einem getrennt aufgenommenen Darlehen bezahlen, also Ihr Eigenkapital und das Darlehen auf getrennten Konten liegen haben (BFH-Urteil vom 10.3.2008, IX B 232/07, BFH/NV 2008 S. 1145). Von diesen Konten überweisen Sie die jeweiligen Kaufpreisanteile bzw. Baurechnungen für die zur Selbstnutzung und Vermietung vorgesehenen Gebäudeteile getrennt mit Angabe des jeweiligen Verwendungszwecks.

Die gleichen Grundsätze gelten auch für die Schuldzinsen eines Darlehens, das für die Finanzierung von Renovierungsarbeiten (Erhaltungsaufwand) an einem gemischt genutzten Gebäude aufgenommen wurde (Verfügung der OFD Koblenz vom 21.2.2005, DStR 2005 S. 478).

Telefonkosten

Kosten für Telefongespräche im Zusammenhang mit dem Mietobjekt sind sofort absetzbare Werbungskosten, ausgenommen für Gespräche mit Architekt, Handwerkern oder Baumateriallieferanten beim Bau des Hauses. Letztere zählen zu den abzuschreibenden Herstellungskosten des Gebäudes.

Trinkgelder

Trinkgelder sind sofort abziehbar, soweit sie für Hausreparaturen, Müllabfuhr oder Straßenreinigung gezahlt werden. Nur wenn ausnahmsweise Herstellungsarbeiten durchgeführt werden, gehört auch das Trinkgeld für die Handwerker zum →Herstellungsaufwand. Zur Glaubhaftmachung sollten Sie genau aufzeichnen, wann Sie wem welche Beträge gegeben haben.

Umsatzsteuer

Vermieten Sie Teile Ihres Gebäudes zu betrieblichen Zwecken an einen umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer und optieren Sie deswegen zur Umsatzsteuer (§ 9 UStG), gehört die in den Herstellungs- und Renovierungskosten enthaltene Mehrwertsteuer im Jahr der Zahlung zu Ihren Werbungskosten aus Vermietung.

Untervermietung

Wenn Sie Räume untervermieten, zählt die Miete, die Sie selbst für diese Räume zahlen, zu Ihren Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.

Vergebliche Aufwendungen

Wenn Sie vom Kaufvertrag oder Vorvertrag zurücktreten oder nach dem Kauf eines Grundstücks oder nach der Planung des Architekten Ihre Bauabsicht einstellen oder Ihren Bauantrag zurückziehen, sind Ihre bis zur Aufgabe entstandenen Fahrt- und Finanzierungskosten sowie Ihre Aufwendungen, die bei Realisierung der ursprünglichen Planung abzuschreiben gewesen wären (z.B. Architektenhonorar, anteilige Notarkosten bei Rücktritt vom Kaufvertrag, Bauplanungskosten), sofort absetzbar (BFH-Urteil vom 19.12.2007, IX R 50/07, BFH/NV 2008 S. 1111). Abziehbar ist auch Schadenersatz, den der Käufer eines Mietobjekts an den Verkäufer wegen Rücktritts vom Kaufvertrag zahlt (BFH-Urteil vom 7.6.2006, IX R 45/05, BStBl. 2006 II S. 803).

Geht der Bauunternehmer oder Bauträger in Konkurs, sind die bereits von Ihnen erbrachten und ohne Gegenleistung gebliebenen Vorauszahlungen Werbungskosten (BFH-Urteil vom 4.7.1990, GrS 1/89, BStBl. 1990 II S. 830). Die Aufwendungen werden nur in dem Veranlagungszeitraum als Werbungskosten anerkannt, in dem deutlich wird, dass die Anzahlungen ohne Gegenleistungen bleiben und eine Rückzahlung nicht zu erlangen ist (BFH-Urteil vom 28.6.2002, IX R 51/01, BStBl. 2002 II S. 758).

Die infolge einer gescheiterten Veräußerung Ihrer vermieteten Immobilie angefallenen Aufwendungen (z.B. Notar- und Gerichtskosten) sind weder als Werbungskosten aus Vermietung noch bei den privaten Veräußerungsgeschäften absetzbar (BFH-Urteil vom 1.8.2012, IX R 8/12, BStBl. 2012 II S. 781).

Versicherungsbeiträge

Werbungskosten sind Beiträge zur Gebäudeversicherung, Öltank-, Mietausfall-, Bauwesen-, Gebäude- und Bauherren-Haftpflichtversicherung, Grundstücks-Rechtsschutz- und Hausratversicherung (soweit Sie möbliert vermieten). Ob die Beiträge für eine klassische Risikolebensversicherung als Werbungskosten absetzbar sind, wenn die Versicherung der Absicherung eines zur Finanzierung des Mietobjekts aufgenommenen Darlehens dient, ist Gegenstand einer Revision beim BFH (Az. IX R 35/14).

Vorfälligkeitsentschädigung

Eine an die Bank gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens anlässlich des Verkaufs der vermieteten Immobilie gehört nach einer Änderung der Rechtsprechung nicht zu den nachträglichen Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, sondern zu den Veräußerungskosten bei den privaten Veräußerungsgeschäften i.S. des § 23 EStG (BFH-Urteil vom 11.2.2014, IX R 42/13, BStBl. 2015 II S. 633).

Das Urteil ist erstmals anzuwenden, wenn der notarielle Vertrag über den Verkauf der Immobilie ab dem 27.7.2015 abgeschlossen wurde (BMF-Schreiben vom 27.7.2015, BStBl. 2015 I S. 581; BFH-Urteil vom 8.4.2014, IX R 45/13, BStBl. 2015 II S. 635). Bei Abschluss vor diesem Datum zählt die Entschädigung noch insoweit zu den sofort absetzbaren Finanzierungskosten aus Vermietung, wie der nach Rückzahlung des Darlehens verbleibende Verkaufserlös zur Anschaffung eines neuen Vermietungsobjekts verwendet wird (BFH-Urteil vom 14.1.2004, IX R 34/01, BFH/NV 2004 S. 1091).

Werkzeuge

Werden Werkzeuge speziell für Herstellungsarbeiten angeschafft (z.B. für den Dachgeschossausbau), zählen die Werkzeugkosten zum →Herstellungsaufwand (FG Baden-Württemberg vom 25.2.1987, XIII K 31/86, EFG 1987 S. 295; FG Düsseldorf vom 12.5.1987, VIII 371/82 E, EFG 1987 S. 451). Benötigen Sie Werkzeuge für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten (→Erhaltungsaufwand), sind die Kosten für jedes einzelne Werkzeug sofort abziehbar, dass maximal 410,00 € (ohne MwSt.) gekostet hat. Ansonsten wird es abgeschrieben.

Wohnrecht

Übertragen die Eltern ihre selbst genutzte Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich auf die Kinder, behalten sie sich meist ein lebenslanges Wohnrecht vor. Zahlt das Kind später für den dauerhaften Verzicht auf die Ausübung des Wohnrechts ein Entgelt, um die Immobilie fremdvermieten zu können, ist dieses Entgelt – etwa die Miete für eine kleinere Seniorenwohnung, in die die Eltern umziehen – bei ihm als Werbungskosten aus Vermietung absetzbar (BFH-Urteil vom 11.12.2012, IX R 28/12, BFH/NV 2013 S. 914).

Zeitungskauf/-annonce

Die Kosten für die jeweilige Ausgabe der Tageszeitung mit Immobilienteil und für eine eigene Zeitungsannonce, um einen Mieter (nicht Käufer) zu finden, sind sofort absetzbar.

Zweitwohnungssteuer

Die Zweitwohnungssteuer für eine nicht ganzjährig vermietete Ferienwohnung ist mit dem auf die Zeit der Vermietung (inkl. der ihr zuzurechnenden Leerstandszeiten) der Wohnung an wechselnde Feriengäste entfallenden zeitlichen Anteil als Werbungskosten abziehbar (BFH-Urteil vom 15.10.2002, IX R 58/01, BStBl. 2003 II S. 287).

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