Sonntag, 23.11.2014

Erhaltungsaufwand

Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn etwas bereits Vorhandenes instand gehalten, instand gesetzt, erneuert oder modernisiert wird, z.B. Erneuerung von Fenstern (etwa Austausch von einfach verglasten Holzfenstern durch doppelverglaste Aluminiumfenster) und Türen, Versetzen von Zwischenwänden, Erneuerung der Elektroinstallation, Badezimmerrenovierung.

Erhaltungsaufwand darf im Jahr der Bezahlung in einer Summe steuerlich abgesetzt werden bzw. bei Entstehung ab 1.1.2004 auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§§ 82 b Abs. 1, 84 Abs. 4a EStDV). Handelt es sich um Baudenkmäler oder Sanierungsgebäude, ist ebenfalls eine Verteilung der Aufwendungen auf zwei bis fünf Jahre möglich (§§ 11a, 11b EStG).

Erhaltungsaufwand wird nur während der Zeit der Vermietung anerkannt. Das kann auch nach Auszug des Mieters, muss aber noch vor Beendigung des Mietverhältnisses geschehen (BFH-Urteil vom 11.3.2003, IX R 16/99, BFH/NV 2003 S. 1043). Im Ausnahmefall kann aber eine Renovierung noch während der Vermietungszeit zur Versagung des Werbungskostenabzuges führen, wenn die Erhaltungsmaßnahmen eigentlich für die Veräußerung oder Selbstnutzung des Mietobjekts bestimmt sind und nur in die Mietzeit vorgezogen wurden (BFH-Urteil vom 25.2.2009, IX R 80/07, BFH/NV 2009 S. 1414; BFH-Urteil vom 14.12.2004, IX R 34/03, BStBl. 2005 II S. 343) oder wenn es sich um teure, auf die künftigen Wohnbedürfnisse des Eigentümers zugeschnittene Baumaßnahmen handelt (FG Hamburg vom 22.11.2004, VI 111/01).

Eine nach Ende des Mietverhältnisses vorgenommene Renovierung wegen anschließender Selbstnutzung oder Veräußerung ist privat veranlasst und führt damit nicht zu nachträglichen Werbungskosten, auch wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen trotz Verpflichtung nicht durchgeführt hat (BFH-Urteil vom 17.12.2002, IX R 6/99, BFH/NV 2003 S. 610). Ein Werbungskostenabzug ist aber möglich, wenn Sie die Renovierung aus der Mieter-Kaution begleichen.

Vorsicht bei zu hohen Renovierungskosten nach dem Kauf eines Altbaus

Seit 1.1.2004 gilt: Nur Aufwendungen für Instandsetzungen und Renovierungen, die

  • innerhalb der ersten drei Jahre nach der entgeltlichen Anschaffung eines Hauses oder einer Wohnung durchgeführt werden und
  • die ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Kaufpreisanteil für den Grund und Boden) nicht übersteigen,

können (zusammen mit der Umsatzsteuer) sofort in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Überschreiten Sie die 15 %-Grenze, gelten Ihre Aufwendungen kraft Gesetzes als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG), die Sie den Anschaffungskosten der Immobilie hinzurechnen und über viele Jahre verteilt abschreiben müssen.

Bei einem Mehrfamilienhaus, dessen Wohnungen nicht alle vermietet sind, ist bei der Prüfung der 15 %-Grenze zum Vorteil des Steuerpflichtigen auf die Anschaffungskosten des Gesamtgebäudes abzustellen und nicht auf die anteiligen Anschaffungskosten der renovierten vermieteten Wohnung (LfSt Bayern vom 24.11.2005, DStR 2006 S. 235).

Alle Baumaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung vorgenommen werden, gelten grundsätzlich als eine einzige Maßnahme. Das bedeutet, dass alle Renovierungs- und Modernisierungsaufwendungen zur Überprüfung der 15 %-Grenze zusammengerechnet werden, auch wenn diese teilweise auf den selbst genutzten Gebäudeteil entfallen. Auch bei einer Sanierung in Raten über maximal fünf Jahre ist die Gesamtmaßnahme zu beurteilen, nicht die einzelnen Teilarbeiten (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386 Tz. 31). Aufwendungen zur Beseitigung versteckter Mängel, die sich nicht in einer Kaufpreisminderung niedergeschlagen haben, sind ebenfalls mitzurechnen (R 6.4 Abs. 1 EStR 2008) sowie Aufwendungen für laufende Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen und nicht isoliert, sondern in engem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den übrigen Baumaßnahmen anfallen (BFH-Urteil vom 25.8.2009, IX R 20/08, BStBl. 2010 II S. 125).

Aus den gesamten Aufwendungen dürfen Sie bestimmte Kosten herausrechnen:

  • Aufwendungen für Arbeiten, die zu einer Erweiterung des Gebäudes führen (z.B. Anbau, Aufstockung), denn das sind Herstellungskosten;
  • Aufwendungen, die nicht das Gebäude betreffen (z.B. die Gartenanlage).

Ihr Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand ist bei der 15 %-Grenze nur dann zu berücksichtigen, wenn die Handwerkerarbeiten innerhalb von drei Jahren (nicht drei Kalenderjahren) nach der Anschaffung des Gebäudes (= Übergang des wirtschaftlichen Eigentums) durchgeführt werden. Unter »durchgeführt« ist der Zeitpunkt zu verstehen, zu dem die Arbeiten abgeschlossen und die letzte damit zusammenhängende Leistung erbracht wurde (der Zeitpunkt der Bezahlung spielt keine Rolle). Folglich ist eine größere Modernisierungsmaßnahme, die sich ins vierte Jahr erstreckt, erst innerhalb von vier Jahren nach Anschaffung durchgeführt und die 15 %-Grenze nicht zu prüfen.

Sind die drei Jahre bei Beginn der Renovierung bereits um, richtet sich die steuerliche Behandlung der Aufwendungen allein danach, ob gemäß § 255 Abs. 2 Satz 1 EStG die Kriterien für Herstellungsaufwand erfüllt sind oder nicht. Beginn der Baumaßnahme ist der Tag der Bauantragstellung, sofern Sie eine Baugenehmigung benötigen; ansonsten ist es der Zeitpunkt, zu dem die Bauunterlagen eingereicht oder mit der Baumaßnahme begonnen wurde.

Als Beschenkter bzw. Erbe eines Hauses oder einer Eigentumswohnung haben Sie keine Anschaffungskosten und die 15 %-Grenze spielt keine Rolle. Ihre Erhaltungsaufwendungen sind daher unabhängig von der Höhe sofort absetzbar. Anders ist das aber, wenn Sie zum Beispiel bei vorweggenommener Erbfolge durch Ausgleichszahlungen an Geschwister doch eigene Anschaffungskosten aufwenden mussten. Denn bei teilentgeltlichem Erwerb wird die 15 %-Grenze in Bezug auf den entgeltlichen Teil angewandt (R 6.4 Abs. 1 Satz 2 EStR 2008).

Impressum AGB Kontakt Mediadaten Datenschutz
Seitenanfang