Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Wolters Kluwer Deutschland GmbH

Was zählt alles zu den Anschaffungskosten?

Als Käufer erwerben Sie aufgrund eines beim Notar abgeschlossenen Kaufvertrages (oder gleichstehenden Rechtsaktes wie z.B. Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren) von einem Dritten ein Haus oder eine Eigentumswohnung gegen Zahlung eines Kaufpreises. Das sind Ihre Anschaffungskosten, auch wenn dieser Dritte das Haus oder die Wohnung noch bauen muss (etwa beim Kauf vom Bauträger, bei dem Gegenstand des Kaufvertrages das fertiggestellte Gebäude ist).

Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Anschaffungsnebenkosten. Das sind alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages und dem Eigentümerwechsel stehen. Sie werden dem Kaufpreis hinzugerechnet und mit abgeschrieben, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Anschaffungsnebenkosten beim Kauf eines Altbaus oder Neubaus sind insbesondere die Notarkosten (nur für die Beurkundung des Kaufvertrages und evtl. für die Verwaltung des Notaranderkontos), Grunderwerbsteuer, Gebühren des Grundbuchamtes (nur für Eigentümerwechsel einschließlich evtl. Gebühren für Auflassungsvormerkung), Maklergebühren (nur für die Vermittlung des Objekts), Fahrt- und Telefonkosten (nur im Zusammenhang mit dem erworbenen Objekt), Schätz- und Gutachterkosten sowie Gerichtskosten bei Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren.

Nicht unmittelbar mit dem Objekt zusammenhängende Nebenkosten, wie z.B. Notarkosten für die Eintragung der Grundschuld bei Fremdfinanzierung, sind sofort abziehbare Werbungskosten.

Für die Abschreibung müssen die gesamten Anschaffungskosten (inkl. der Anschaffungsnebenkosten) aufgeteilt werden in Anschaffungskosten des Grund und Bodens und Anschaffungskosten des Gebäudes. Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden sind mangels Abnutzung nicht abschreibbar und müssen deshalb von den gesamten Anschaffungskosten abgezogen werden. Vom verbleibenden Betrag ist die jährliche Gebäudeabschreibung zu berechnen.

Die Anschaffungskosten eines Neubaus

Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Anschaffungskosten des Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits ist bei Neubauten eher unproblematisch. Bei einem Erwerb vom Bauträger stellt dieser auf Wunsch zumeist eine Bescheinigung für das Finanzamt aus, in der er seinen Verkaufspreis für den Grund und Boden angegeben hat.

So ermitteln Sie die Anschaffungskosten des Gebäudes:

Kaufpreis lt. Kaufvertrag (einschließlich Erschließungskosten)

+

evtl. Aufzahlungen für Sonderwünsche und/oder Kosten für eigene Baumaßnahmen und Einbauten

=

Gesamtkaufpreis

+

Anschaffungsnebenkosten

=

Anschaffungskosten des Objekts

./.

Grund- und Bodenanteil (nicht abzuschreiben)

./.

Kosten für die erstmalige Anlage des Gartens, für Küche, Sauna, Schwimmbecken (werden als selbstständige Wirtschaftsgüter separat abgeschrieben)

=

Anschaffungskosten des Gebäudes (abzuschreiben)

Hat der Verkäufer den Wert für Grund und Boden nicht angegeben, dann ermitteln Sie diesen selbst. In der Regel werden Sie – besonders in einem Neubaugebiet – die Grundstückspreise, die in der Umgebung Ihres Grundstücks gezahlt wurden, genau kennen. Den Quadratmeterpreis müssen Sie dann mit der Gesamtfläche Ihres Grundstücks multiplizieren. Wenn Sie eine Eigentumswohnung erworben haben, entfällt das Ergebnis nur in Höhe Ihres Miteigentumsanteils auf Sie.

Wert von Grund und Boden = (Preis pro qm Grund und Boden) × (Gesamtfläche des Grundstücks) × Miteigentumsanteil

Der so errechnete Wert für den Grund und Boden geht dann in die Berechnung von dessen Anschaffungskosten ein, die auch die auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungsnebenkosten enthalten.

Anschaffungskosten für Grund- und Boden = (Wert Grund und Boden/Gesamtkaufpreis) × Anschaffungskosten der Immobilie

Kaufpreis für ein Einfamilienhaus 200.000,00 €, Anschaffungsnebenkosten 10.000,00 €, Wert Grund und Boden 40.000,00 €. Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden betragen dann 42.000,00 € ([40.000,00 €/200.000,00 €] × 210.000,00 €) und die abzuschreibenden Anschaffungskosten des Gebäudes 168.000,00 € (210.000,00 € ./. 42.000,00 €).

Die Anschaffungskosten eines Altbaus

Beim Kauf eines gebrauchten Hauses oder einer gebrauchten Eigentumswohnung müssen Sie zunächst aus dem Kaufpreis laut Kaufvertrag einzelne Aufwendungen herausrechnen, die nicht zu den steuerlichen Anschaffungskosten der Immobilie zählen, insbesondere den Kaufpreisanteil für den Grund und Boden.

Machen Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung nach dem Kauf durch Renovierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen betriebsbereit, das heißt überhaupt erst vermietbar, liegen nachträgliche Anschaffungskosten vor (§ 255 Abs. 1 Satz 1 HGB). Diese müssen Sie hinzurechnen. Ein Sofortabzug innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf ist nur bei Unterschreiten der 15 %-Grenze möglich.

Bei einer Grundstücksübertragung von den Eltern auf die Kinder im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge liegen Anschaffungskosten nur vor, wenn die Übertragung entgeltlich ist. Werden wiederkehrende Leistungen an die übertragenden Eltern vereinbart und ist deren Barwert höher als der Wert des übertragenen Vermögens, ist Entgeltlichkeit in Höhe des angemessenen Kaufpreises für das Grundstück anzunehmen (BMF-Schreiben vom 11.3.2010, BStBl. 2010 I S. 227Rz. 66). Anschaffungskosten liegen auch vor, wenn vor dem Tod des Erblassers eine Immobilie auf die jüngere Generation übertragen wird und von einem Kind ein Gleichstellungsgeld an die übrigen Geschwister gezahlt wird.

So ermitteln Sie die Anschaffungskosten des Gebäudes:

Kaufpreis lt. Kaufvertrag (Gesamtkaufpreis)

+

auf den Kaufpreis angerechnete Restschuld eines Hypothekendarlehens

./.

im Kaufpreis enthaltene Anschaffungskosten für selbstständig abschreibbare Baumaßnahmen (z.B. bei Baudenkmälern, Gebäuden in Sanierungsgebieten)

./.

im Kaufpreis enthaltene Anschaffungskosten für Einrichtungsgegenstände, Sauna, Schwimmbecken etc. (werden für sich abgeschrieben)

./.

übernommene Instandhaltungsrücklage (Eigentumswohnung)

+

Anschaffungsnebenkosten

=

Anschaffungskosten des Objekts

./.

Grund- und Bodenanteil

+

nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

=

Anschaffungskosten des Gebäudes (abzuschreiben)

Hatten Sie bereits für die Überprüfung des Kaufpreises einen Gutachter beauftragt, können Sie dieses Gutachten auch für die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude heranziehen. Sie können auch im notariellen Kaufvertrag den Kaufpreis auf den Grund und Boden und das Gebäude aufteilen. Der Vorteil: Das Finanzamt muss grundsätzlich die vertragliche Kaufpreisaufteilung übernehmen, solange diese nicht zu einer unangemessenen Bewertung führt (Verfügung der OFD Koblenz vom 31.3.2009, DB 2009 S. 1046). Oder Sie nehmen später in der Steuererklärung eine eigene Kaufpreisaufteilung vor, ausgehend von den Bodenrichtwerten. Auf das Gebäude entfällt dann einfach die Differenz zum Kaufpreis. Oft akzeptiert das Finanzamt auch eine pauschale Aufteilung im Verhältnis 20/80, das heißt, 20 % der Anschaffungskosten entfallen auf den Grund und Boden, 80 % auf das Gebäude.

Auch bei einem verbilligten Verkauf einer Immobilie an einen Angehörigen hat das Finanzamt der vertraglichen Kaufpreisaufteilung zu folgen, sofern kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt (BMF-Schreiben vom 26.2.2007, BStBl. 2007 I S. 269). Bei dieser sog. gemischten Schenkung wird z.B. ein Zweifamilienhaus in der Weise teilentgeltlich auf die Kinder übertragen, dass die vermietete Wohnung im Obergeschoss entgeltlich und die von den Eltern bewohnte Wohnung im Erdgeschoss unentgeltlich übertragen wird. Damit ist der Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil voll abschreibbar.

Das Finanzamt darf eine eigene Kaufpreisaufteilung vornehmen, wenn Ihre Aufteilung unangemessen ist. Es muss dann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte für das Gebäude und für den Grund und Boden aufteilen (FinBeh. Berlin 20.4.2012 , Az. III B-S 2196-1/1993; BMF-Schreiben vom 26.2.2007, BStBl. 2007 I S. 269Tz. 14). Für die Ermittlung des Verkehrswertes für den Boden verwendet das Finanzamt den Bodenrichtwert. Das ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für ein unbebautes Grundstück in einem bestimmten Gebiet, niedergelegt in der Bodenrichtwertkarte beim Gutachterausschuss der Gemeinde. Sie können aber wertmindernde Umstände vorbringen. Anschließend muss das Finanzamt noch den Verkehrswert für das Gebäude ermitteln (dafür gibt es eine Berechnungsanleitung des Bundesfinanzministers vom 11.4.2014, zu finden im Internet auf www.bundesfinanzministerium.de nach Eingabe des Suchtextes Aufteilung Grundstückskaufpreis). Denn es darf nicht einfach die Differenz zwischen dem Verkehrswert für den Grund und Boden und dem Kaufpreis ansetzen. Vielmehr ist der Kaufpreis nach dem Verhältnis der beiden Verkehrswerte aufzuteilen.