Montag, 20.10.2014

Die einzelnen Abschreibungsarten im Überblick

Degressive Abschreibung für Neubauten

Mit der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG fördert der Staat Bauherren und Erwerber, die neue Gebäude oder neue Eigentumswohnungen zu Wohnzwecken vermieten. »Degressiv« bedeutet, dass die Abschreibungssätze in den Anfangsjahren hoch sind und im Laufe der Jahre immer niedriger werden.

Bei Bauantrag/Kaufvertrag ab 30.7.1981 bis zum 28.2.1989 und ab 1.1.1996 (ab 1.3.1989 bis zum 31.12.1995 siehe Klammerzusätze) beträgt der AfA-Satz in den ersten 8 Jahren (4 Jahren) jeweils 5,0 % (7,0 %), in den folgenden 6 Jahren jeweils 2,5 % (5,0 %, in den anschließenden 6 Jahren jeweils 2,0 %) und in den folgenden 36(24) Jahren jeweils 1,25 % (1,25 %). Abgeschrieben wird damit über 50(40) Jahre.

Bei Bauantrag/Kaufvertrag ab 1.1.2004 bis 31.12.2005 gilt in den ersten 10 Jahren ein AfA-Satz von 4 % p.a., dann 8 Jahre lang von 2,5 % p.a., dann 32 Jahre lang je 1,25 %. Der AfA-Zeitraum beträgt 50 Jahre.

Bei Bauantrag/Kaufvertrag ab 1.1.2006 gibt es nur noch die lineare Abschreibung (§ 7 Abs. 5 Nr. 3 c EStG 2006). Bei Erwerb eines unbebauten Grundstücks oder halbfertigen Gebäudes nach dem 31.12.2005 darf der Käufer nach Fertigstellung degressiv abschreiben, wenn der Verkäufer den Bauantrag vor dem 1.1.2006 gestellt hat (OFD Rheinland vom 5.1.2006, DB 2006 S. 74).

Die Abschreibung wird berechnet von den ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes und beginnt im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung. In diesem Jahr erhalten Sie die volle Jahresabschreibung (§ 7 Abs. 5 Satz 3 EStG), auch wenn der Neubau erst im Dezember fertig gestellt und im Folgejahr bezogen wird. Hatten Sie im Erstjahr nur zeitanteilig abgeschrieben, dürfen Sie die AfA-Staffel nicht ändern, um den fehlenden AfA-Betrag nachzuholen (BFH-Urteil vom 13.12.2005, IX R 42/04, BFH/NV 2006 S. 1452). Im Jahr des Verkaufs oder bei einem Wechsel von der Vermietung zur Selbstnutzung ist die degressive Abschreibung nur zeitanteilig möglich.

Die degressive Abschreibung gab es immer nur für Neubauten, auch im EU-/EWR-Ausland. Wird ein bestehendes Gebäude in Eigentumswohnungen umgewandelt und erwerben Sie eine solche Eigentumswohnung, dann gilt diese Wohnung nicht als Neubau. Umgebaute oder modernisierte Gebäude sind in der Regel ebenfalls keine Neubauten, auch wenn sich die Zweckbestimmung des Gebäudes ändert. Ausnahmsweise gibt es für Umbauten die degressive (anstelle der linearen) AfA, wenn entweder die bisher vorhandene Gebäudesubstanz nicht mehr nutzbar war (sog. Vollverschleiß) oder die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtgebäude in bautechnischer Hinsicht das Gepräge geben (BFH-Urteil vom 25.5.2004, VIII R 6/01, BStBl. 2004 II S. 783). Bei einem Dachgeschossausbau im Einfamilienhaus mit Vermietung der neuen Wohnung gilt Folgendes (BMF-Schreiben vom 10.7.1996, BStBl. 1996 I S. 689):

Wurde das Haus bisher selbst genutzt, war für die vermietete Dachgeschosswohnung die degressive AfA möglich, da beide Wohnungen in einem unterschiedlichen Nutzungszusammenhang stehen (alte Wohnung selbst genutzt, neue Wohnung vermietet). Wurde das Haus bisher vermietet, ist für die vermietete Dachgeschosswohnung nur die lineare AfA möglich, da beide Wohnungen in einem einheitlichen Nutzungszusammenhang stehen (alte Wohnung vermietet, neue Wohnung vermietet). Bei einer Dachgeschosserneuerung mit Aufstockung um eine Etage kam auch die degressive AfA in Betracht (FG Baden-Württemberg vom 7.12.2004, 11 K 271/00, EFG 2005 S. 856).

Lineare Abschreibung insbesondere für Altbauten

Die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG können Sie grundsätzlich für jedes Gebäude/jeden Gebäudeteil erhalten, das/der vermietet oder beruflich genutzt werden soll. »Linear« bedeutet konstanter Abschreibungsprozentsatz.

Bei einem nach dem 31.12.1924 fertig gestellten Gebäude beträgt der AfA-Satz jährlich 2 %, bei Fertigstellung vor dem 1.1.1925 jährlich 2,5 %. Der Abschreibungszeitraum beträgt damit 50 bzw. 40 Jahre.

Bei jedem Käufer beginnt der Abschreibungszeitraum neu, auch wenn die Voreigentümer bereits voll abgeschrieben haben. Die lineare AfA wird berechnet von den ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes bzw. der Wohnung. Sie beginnt im Jahr der Anschaffung/Fertigstellung bzw. sobald vermietet oder beruflich genutzt werden soll. Im Jahr der Anschaffung/Fertigstellung, im Jahr des Verkaufs und des Wechsels von der Vermietung bzw. beruflichen Nutzung zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken u.u. erhalten Sie die lineare AfA nur zeitanteilig (R 7.4 Abs. 2 Satz 1 EStR 2008).

Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung

Wenn Sie Ihr Gebäude oder einen Gebäudeteil linear oder degressiv über 50 bzw. 40 Jahre abschreiben, dann liegen normale und übliche Nutzungsverhältnisse zugrunde. Zusätzlich dürfen Sie bei übermäßiger Abnutzung oder Zerstörung des Gebäudes eine außergewöhnliche Abschreibung absetzen (§ 7 Abs. 1 Satz 6 EStG). Sie müssen diese »Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung« (AfaA) in dem Kalenderjahr vornehmen, in dem der Schaden eingetreten ist (z.B. bei Hochwasserschäden) bzw. in dem das Gebäude oder der Gebäudeteil abgebrochen wurde (BFH-Urteile vom 1.12.1992, BStBl. 1994 II S. 11 f.). Eine AfaA ist auch bei nur noch eingeschränkter Nutzbarkeit des Gebäudes möglich (BFH-Urteil vom 17.9.2008, IX R 64/07, BStBl. 2009 II S. 299), nicht aber lediglich bei Mietrückgängen (Schleswig-Holsteinisches FG vom 4.6.2009, 1 K 61/08, EFG 2009 S. 1453; Az. der Revision IX R 27/09).

Abschreibungen für Baudenkmäler und Sanierungsgebäude

Bei Baudenkmälern und Gebäuden in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet/städtebaulichen Entwicklungsbereich können Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten für bestimmte besonders förderungswürdige Baumaßnahmen mit Bauantrag bzw. Einreichung der Bauunterlagen ab 1.1.2004 in den ersten 8 Jahren mit 9 % p.a. und in den folgenden 4 Jahren mit 7 % p.a. abgeschrieben werden (§§ 7h, i EStG). Bei Bauantrag etc. bis 31.12.2003 kann über 10 Jahre verteilt mit 10 % p.a. abgeschrieben werden. Die erhöhten Abschreibungen können nur von den Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten abzüglich der evtl. gewährten Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln vorgenommen werden. Sollten Sie ein Baudenkmal oder Sanierungsobjekt schon länger besitzen, dann gehören die Aufwendungen für die Baumaßnahmen im Regelfall zum sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand.

Der Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag über ein vom Verkäufer zu modernisierendes oder zu sanierendes Objekt auf Grund und Boden, Altbausubstanz und Modernisierung ist zu folgen, wenn der Grund und Boden nur unwesentlich unter dem Bodenrichtwert und/oder die Altbausubstanz nicht unter dem Einstandswert vom Bauträger/Initiator veräußert wurden (Verfügung der OFD Koblenz vom 31.3.2009, DB 2009 S. 1046). Um die Steuervorteile für Baudenkmäler und Sanierungsgebäude zu erhalten, benötigen Sie für die geplante Baumaßnahme vor Beginn eine (vorläufige) Bescheinigung der Denkmalschutz- bzw. Gemeindebehörde für das Finanzamt.

Restwertabschreibung für Gebäude in den alten Bundesländern

Die Restwertabschreibung nach § 7b EStG gibt es nur für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den alten Bundesländern, die vor dem 1.1.1987 angeschafft bzw. fertig gestellt und in den ersten acht Jahren erhöht nach § 7b EStG mit 5 % abgeschrieben wurden. Soweit Sie die Immobilie (zukünftig) vermieten, dürfen Sie 2,5 % des Restwertes über 40 Jahre abschreiben.

Sonderabschreibung für Gebäude in den neuen Bundesländern

Für die Anschaffung/Fertigstellung von vermieteten Neubauten und die Modernisierung vermieteter Altbauten in den neuen Bundesländern bzw. in (West- und Ost-)Berlin (Gebietsstand zum 3.10.1990) gab es bis einschließlich 1998 eine Sonderabschreibung nach § 4 Fördergebietsgesetz (FörderGG). Diese wurde ab 1999 durch die Investitionszulage ersetzt (§§ 3, 3a InvZulG). Den nach fünf Jahren Sonder-AfA noch nicht abgeschriebenen Restwert können Sie bei Neubauten auf die nächsten 45 Jahre bzw. bei Altbauten bis zum 10. Jahr gleichmäßig verteilen (Restwertabschreibung).

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