Donnerstag, 29.09.2016

Der Aufteilungsschlüssel

Die einfachste Aufteilung der Kosten, die den verschieden genutzten Gebäudeteilen nicht eindeutig zugeordnet werden können, erfolgt anhand der Wohnflächen der einzelnen Räume. Zulässig ist auch die Aufteilung nach der Nutzfläche, die die Flächen der Nebenräume wie z.B. Abstellraum oder Waschraum mit einschließt. Je größer die selbst genutzten Nebenräume im Vergleich zu den vermieteten Räumen sind, umso eher sollten Sie nach der Wohnfläche statt nach der Nutzfläche abrechnen.

Sie kaufen ein Zweifamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 m2. Die kleinere Einliegerwohnung ist 60 m2 groß und wird vermietet, die Hauptwohnung von 90 m2 nutzen Sie selbst. Damit entfallen 40 % der Wohnfläche auf den vermieteten Teil und 60 % auf den selbst genutzten Teil. Die nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen werden somit im Verhältnis 40:60 aufgeteilt. Bei Anschaffungskosten für das Gebäude (ohne Grund und Boden) von 200.000,00 € werden somit 80.000,00 € der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung bei Vermietung zugeordnet.

Die Wohnfläche Ihres Hauses wurde früher nach der Zweiten Berechnungsverordnung (§§ 42–44 II. BV) berechnet. Wird seit 1.1.2004 die Wohnfläche neu ermittelt, gilt die Wohnflächenverordnung. Nach dieser ermitteln sich z.B. die Grundflächen nach dem Abstand zwischen den Wänden, während nach der II. BV die um 3 % gekürzten Rohbaumaße zugrunde zu legen waren. Und die Grundflächen für Balkone, Loggien, Dachterrassen werden nur noch zu einem Viertel angerechnet. Haben Sie die Wohnfläche schon vor dem 1.1.2004 (nach der II. BV) berechnet, brauchen Sie nichts zu ändern.

Führt die Aufteilung nach Wohn- bzw. Nutzfläche zu einem unrealistischen Ergebnis, weil das Flächenverhältnis die wahren Verkehrswerte der gemischt genutzten Gebäudeteile nicht richtig widerspiegelt, muss die Aufteilung anhand der nach dem Sach- oder Ertragswertverfahren ermittelten Verkehrswerte erfolgen (BFH-Urteil vom 25.5.2005, IX R 46/04, BFH/NV 2006 S. 261).

Für nicht absetzbare anteilige Handwerkerkosten für Instandsetzungen und Renovierungen kann eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Betracht kommen.

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