Freitag, 22.09.2017

Steuerpflicht bei Vermietung oder beruflicher Nutzung

Seit 1999 ist der Gewinn aus der Veräußerung eines unbebauten Grundstückes, eines Hauses, einer Eigentumswohnung, von grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht) und von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds grundsätzlich steuerpflichtig und ein Verlust steuerlich relevant, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Voraussetzung für die Steuerpflicht ist, dass die Immobilie vor dem Verkauf wie folgt genutzt wurde: vermietet, unentgeltlich überlassen an Dritte (auch an unterhaltsberechtigte Angehörige oder an ein Kind, für das kein Anspruch auf Kindergeld/Kinderfreibetrag bestand), gewerblich (Büro) bzw. beruflich (Arbeitszimmer), leer stehend, aufgrund eines vorbehaltenen Wohnrechts oder als unbebautes Grundstück.

Bei der Berechnung der Spekulationsfrist zählt das Datum des notariellen Kaufvertrages bei Anschaffung und bei Veräußerung. Bei einem Erbbaurecht kommt es auf das Datum der notariellen Beurkundung des Erbbaurechts an. Liegt die verkaufte Immobilie im Ausland, interessiert sich der deutsche Fiskus auch dafür.

Bei einer Immobilienveräußerung unter einer aufschiebenden Bedingung kommt es für die Fristberechnung nicht auf den Eintritt der Bedingung, sondern auf das Kaufvertragsdatum an (BFH-Urteil vom 10.2.2015, IX R 23/13, BStBl. 2015 II S. 487).

Kauf, Bau, Schenkung, Erbschaft, Zugewinn, Entnahme

Anschaffung ist ein entgeltlicher Erwerb des Grundstücks von einem Dritten, entweder gegen Barzahlung oder als Immobilientauschgeschäft. Nur wenn Sie Anschaffungskosten hatten, müssen Sie später auf einen eventuellen Veräußerungsgewinn Steuern zahlen.

Verkaufen Sie ein Gebäude, das Sie als Bauherr auf Ihrem eigenen Grundstück selbst errichtet haben, ist mangels Anschaffungskosten der Verkauf an sich steuerfrei. Das gilt jedoch nicht, wenn seit dem Kauf des unbebauten Grundstücks noch keine 10 Jahre vorbei sind (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Denn die Wertsteigerung des Gebäudes zählt bei der Berechnung des Veräußerungsergebnisses des Grundstücks mit.

Ebenfalls an sich steuerfrei ist mangels Anschaffungskosten der Verkauf, wenn Sie den Grund und Boden geschenkt bekommen oder geerbt haben. Das gilt jedoch nicht, wenn zwischen dem entgeltlichen Erwerb durch den Rechtsvorgänger (Schenker, Erblasser) und dem Verkauf durch den Rechtsnachfolger (Beschenkter, Erbe) weniger als zehn Jahre liegen.

Erwirbt ein Miterbe entgeltlich den Erbteil eines anderen Miterben, hat er insoweit Anschaffungskosten für das Nachlass-Grundstück. Ein Veräußerungsgewinn innerhalb der Spekulationsfrist seit Erwerb des Erbteils ist dann steuerpflichtig (BFH-Urteil vom 20.4.2004, IX R 5/02, BStBl. 2004 II S. 987).

Eine Anschaffung ist auch die Übertragung einer Immobilie zum Ausgleich des Zugewinns im Rahmen einer Scheidung (Verfügung der OFD Frankfurt vom 5.2.2001, FR 2001 S. 322).

Als Anschaffung gilt ebenso die Überführung einer Immobilie in Ihr Privatvermögen durch Entnahme aus dem Betriebsvermögen oder durch Betriebsaufgabe (§ 23 Abs. 1 Satz 2 EStG). Diese Anschaffungsfiktion gilt für Entnahmen ab dem 1.1.1999 (BMF-Schreiben vom 7.2.2007, BStBl. 2007 I S. 262; BFH-Urteil vom 18.10.2006, IX R 5/06, BStBl. 2007 II S. 179).

Wenn Sie also beispielsweise Ihr zum Betriebsvermögen gehörendes Arbeitszimmer im eigenen Haus nicht mehr beruflich nutzen, wird es entnommen. Für den auf das Arbeitszimmer entfallenden Gebäudeanteil beginnt mit der Entnahme eine eigene Spekulationsfrist.

Ausnahmsweise gilt die Entnahme nicht als Anschaffung, wenn das entnommene Grundstück zuvor privat angeschafft wurde. Verkaufen Sie das entnommene Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach der ursprünglichen Anschaffung, müssen Sie folglich auch die Wertsteigerungen zwischen Anschaffung im Privatvermögen und Einlage ins Betriebsvermögen versteuern (BFH-Urteil vom 23.8.2011, IX R 66/10, BFH/NV 2012 S. 94). Der nach § 23 EStG steuerpflichtige Veräußerungsgewinn errechnet sich als Differenz zwischen Veräußerungserlös und ursprünglichen Anschaffungskosten abzüglich dem im Betriebsvermögen zu erfassenden Entnahmegewinn.

Wird ein bebautes Grundstück mit Erbbaurecht veräußert und im Rahmen der Abwicklung des Veräußerungsvertrags das Erbbaurecht insgesamt gelöscht, stellt sich die Frage, ob die Bestellung des Erbbaurechts gegen Erbbauzinszahlung eine entgeltliche oder unentgeltliche Anschaffung ist. Dazu ist eine Revision beim BFH anhängig (Az. IX R 25/15).

Verkauf, Einlage, Übergabe an Kinder, Erbauseinandersetzung

Veräußerung ist die entgeltliche Übertragung des angeschafften Grundstücks auf einen Dritten, entweder durch ein Verkaufs- oder ein Tauschgeschäft. Kein Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn Sie den Kauf einer Immobilie später wegen vertraglicher Nichterfüllung durch den Verkäufer rückabwickeln (BFH-Urteil vom 27.6.2006, IX R 47/04, BStBl. 2007 II S. 162) oder wegen schwerwiegender Mängel der Immobilie vom Kaufvertrag zurücktreten (Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 14.5.2007, DStR 2007 S. 1820).

Die Einlage eines Grundstücks ins Betriebsvermögen – auch im Rahmen einer Betriebseröffnung – gilt als Veräußerung aus dem Privatvermögen, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach seiner privaten Anschaffung wieder aus dem Betriebsvermögen veräußert wird (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EStG).

Auch Übergabevorgänge bei vorweggenommener Erbfolge und Erbauseinandersetzung können betroffen sein. Wurden Zahlungen geleistet (z.B. Gleichstellungsgelder an Geschwister), hat der Zahlende Anschaffungskosten und der Zahlungsempfänger entgeltlich veräußert (BMF-Schreiben vom 5.10.2000, BStBl. 2000 I S. 1383Tz. 11).

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