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Einnahmen im Jahr des Zuflusses steuerpflichtig

Alles, was Sie für die entgeltliche Überlassung Ihres Haus- und Grundbesitzes erhalten, müssen Sie als Einnahmen versteuern. Ob Ihnen die Miete regelmäßig oder unregelmäßig zufließt oder ob Sie im Ausnahmefall von Ihrem Mieter eine Einmalzahlung oder Sach- bzw. Dienstleistungen erhalten, spielt keine Rolle.

Mieteinnahmen müssen Sie in dem Jahr versteuern, in dem Ihnen diese zufließen. Bei Einzahlung der Miete auf Ihr Konto ist Zuflusszeitpunkt der Zeitpunkt der Gutschrift, bei Bargeld der Zeitpunkt der Übergabe. Für welchen Zeitraum die Miete bestimmt ist, spielt normalerweise keine Rolle. Dies gilt ausnahmsweise nicht bei regelmäßig wiederkehrenden Miet- und Pachteinnahmen um den Jahreswechsel. Gehen solche Einnahmen innerhalb von 10 Tagen in der Zeit vom 22. 12. bis 10. 1. für das jeweils andere Jahr ein, werden sie in dem Jahr versteuert, in das sie wirtschaftlich gehören.

Die Miete für Januar 2015, die Sie bereits am 25.12.2014 erhalten haben, müssen Sie erst im Jahr 2015 versteuern. Erhalten Sie die Miete für Dezember 2015 erst am 10.1.2016, müssen Sie diese trotzdem schon im Jahr 2015 erfassen.

ABC der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Das folgende kleine ABC führt die wichtigsten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von Haus- und Grundbesitz in alphabetischer Reihenfolge auf. Der Pfeil im Text (→) verweist auf Stichworte mit weiteren Informationen.

Abstandszahlungen

Abstandszahlungen des Mieters für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses oder die Entlassung aus einem Mietvorvertrag sind Mieteinnahmen. Bei der Abstandszahlung handelt es sich um eine nach § 34 EStG mit der Fünftelregelung steuerbegünstigte Entschädigung für entgangene Einnahmen. Das gilt auch dann, wenn Sie das Haus oder die Wohnung anschließend zu einer höheren Miete als zuvor an einen neuen Mieter vermieten (BFH-Urteil vom 11.1.2005, IX R 67/02, BFH/NV 2005 S. 1044).

Bausparzinsen

Guthabenzinsen aus Bausparverträgen sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn der Vertrag mit dem Kauf, Bau, der Umschuldung oder Renovierung einer Mietwohnung zusammenhängt (BMF-Schreiben vom 28.2.1990, BStBl. 1990 I S. 124Rz. 1.1). Das ist z.B. der Fall, wenn Sie die Abschlussgebühr, die Schuldzinsen für einen Auffüllungskredit oder die Schuldzinsen für eine Zwischenfinanzierung als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Bei einer eigengenutzten Wohnung liegen dagegen Kapitalerträge vor. Eine zurückgezahlte Abschlussgebühr ist als Einnahme zu versteuern, wenn sie zuvor als Werbungskosten abgesetzt wurde (SenFin. Berlin 7.3.2013 , Az. S 2253-1/2012-3).

Dienstbarkeit

Das Entgelt für die Bestellung einer Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB) oder einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (§§ 1090 ff. BGB) zählt zu den Mieteinnahmen. Ausnahme: Es handelt sich um eine Vermögensübertragung (BFH-Urteil vom 18.8.1977, VIII R 7/74, BStBl. 1977 II S. 796).

Erbbaurecht

Bei der Bestellung eines Erbbaurechts räumen Sie als Erbbauverpflichteter dem Erbbauberechtigten das Nutzungsrecht über Ihr Grundstück auf bestimmte Zeit ein. Zu den Einnahmen gehören die Erbbauzinsen (BFH-Urteil vom 20.9.2006, IX R 17/04, BStBl. 2007 II S. 112). Erhalten Sie einen Einmalbetrag, können Sie diese Einnahmen entweder sofort in einer Summe versteuern oder gleichmäßig auf den gesamten Zeitraum verteilen, für den sie geleistet wurden (§ 11 Abs. 1 Satz 3 EStG). Diese Regelung, die auch für andere Entgelte für die Nutzung eines Grundstücks gilt (Miete, Pacht, Immobilienleasing), ist rückwirkend ab 1.1.2004 anzuwenden.

Übernimmt der Erbbauberechtigte Erschließungsbeiträge, fließen Ihnen diese Wertsteigerungen erst bei Beendigung des Erbbauvertrages in Höhe des Zeitwertes als steuerpflichtige Einnahme zu (BMF-Schreiben vom 16.12.1991, BStBl. 1991 I S. 1011).

Erstattete Werbungskosten

Erhalten Sie Beträge erstattet, die Sie zuvor als Werbungskosten geltend gemacht haben, liegen Einnahmen vor. Hierzu gehören insbesondere rückerstattete Versicherungsprämien, Zuschüsse zu Aufwendungen, die Sie bereits als Werbungskosten abgezogen haben, die anteilige Erstattung eines Disagios (Damnum), wenn Sie den Kreditvertrag vorzeitig beenden, Ersatzleistungen einer Versicherung für einen Vermögensschaden, dessen Beseitigung Sie bereits als Werbungskosten geltend gemacht haben. →Schadenersatzleistungen, Versicherungsentschädigung

Kaution

Die Kaution zahlen Sie dem Mieter normalerweise nach Beendigung des Mietverhältnisses verzinst zurück. Insoweit stellen weder die Kaution noch die darauf entfallenden Zinsen Einnahmen dar. Erst wenn Ihr Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt und Sie stattdessen die Kaution verwenden, liegt steuerpflichtiger Einnahmeersatz vor (BFH-Urteil vom 11.7.2000, IX R 48/96, BStBl. 2001 II S. 784).

Mietausfall

Zahlt Ihr Mieter nicht, haben Sie auch keine Einnahmen. Zahlungen aus einer Mietausfallversicherung stellen Einnahmeersatz dar und müssen anstelle der Miete angesetzt werden. Gleiches gilt für Zahlungen aufgrund einer Mieteinnahmegarantie. Eine Versicherungsleistung für Mietausfälle ist als Entschädigung für entgangene Einnahmen ggf. mit der Fünftelregelung steuerbegünstigt. →Schadenersatzleistungen

Mieter-Benennungsrecht

Das Entgelt, das Ihnen z.B. eine Gemeinde für das Recht bezahlt, den Mieter bestimmen zu dürfen, gehört zu den steuerpflichtigen Einnahmen.

Mietereinbauten

Nimmt Ihr Mieter berechtigterweise An-, Aus- oder Einbauten vor oder errichtet er auf Ihrem Grundstück ein Gebäude (Herstellungskosten), so sind das für Sie erst dann Einnahmen in Höhe des Restwerts, wenn Sie im Anschluss an das Mietverhältnis entschädigungslos darüber verfügen können. Anschließend können Sie diese nachträglichen Herstellungskosten abschreiben.

Können Sie sofort über die Einbauten verfügen (wirtschaftliches Eigentum) und hat Ihr Mieter einen Ausgleichsanspruch, den Sie ihm auf seine laufende Miete anrechnen müssen, liegen Einnahmen vor, die Sie wie eine Mietvorauszahlung behandeln müssen. Die Gebäudeherstellungskosten erhöhen sich um den vollen Betrag des Ausgleichsanspruches, sodass die Abschreibung künftig höher ist.

Miet- oder Pachtzins

Alle Mieten, die Sie für die Überlassung von Häusern, Wohnungen, Garagen usw. von Ihrem Mieter erhalten, stellen grundsätzlich steuerpflichtige Einnahmen dar. Das gilt auch für Verzugszinsen bei verspäteter Mietzahlung und für die Pachten bei Überlassung z.B. eines unbebauten Grundstücks (Acker). Ausnahmen gelten für →möblierte Zimmer sowie für die Vermietung von (Ferien-)Wohnungen ohne Gewinnerzielungsabsicht (Liebhaberei). Mietrückzahlungen sind von den Mieteinnahmen abzuziehen.

Sind mit der steuerpflichtigen Miete alle Nebenkosten abgegolten, ist diese sog. Brutto- oder Warmmiete zu versteuern. Sie dürfen dafür aber alle →Nebenkosten als Werbungskosten geltend machen.

Erbringt Ihr Mieter anstelle des Mietzinses (oder zusätzlich) Sach- bzw. Dienstleistungen, so liegen Einnahmen vor. Anzusetzen sind diese Leistungen mit den ortsüblichen Marktpreisen (§ 8 Abs. 2 EStG).

Ihr Mieter übernimmt die Hausmeistertätigkeit in Ihrem vermieteten Mehrfamilienhaus. Als Gegenleistung hierfür zahlt er eine um 100,00 € auf 500,00 € reduzierte Miete. Als Einnahme ist die volle Miete i.H.v. 600,00 € anzusetzen und als Werbungskosten die Hausmeisterkosten in Höhe von 100,00 €.

Mietvorauszahlungen

Leistet Ihr zukünftiger Mieter vorab Zahlungen, die Sie auf seine laufende Miete anrechnen, liegen Einnahmen vor, die Sie grundsätzlich sofort versteuern müssen. Als laufende Einnahmen erfassen Sie dann nur noch die tatsächlichen (niedrigeren) Mietzahlungen. Auf Antrag dürfen Sie die Mietvorauszahlung aber auch auf die Zeit verteilen, für die diese Vorauszahlung bestimmt ist. Als laufende Einnahmen erfassen Sie dann die tatsächlich gezahlte Miete zuzüglich des anteiligen Vorauszahlungsbetrages (R 21.5 Abs. 3 Satz 3 EStR 2012).

Miteigentum

Bei mehreren Eigentümern sind die Mieteinnahmen und die Werbungskosten und damit die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zunächst für die Eigentümergemeinschaft insgesamt zu berechnen. Anschließend müssen die ermittelten Einkünfte auf die einzelnen Miteigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsquote verteilt werden.

Gehört Ehegatten die Mietwohnung bzw. das Mietshaus gemeinsam, reicht eine gemeinsame Anlage V für die Einkommensteuererklärung, in der auf der Seite 1 die zuvor ermittelten Einkünfte als Summe der Mieteinnahmen abzüglich der Summe der Werbungskosten anschließend auf die Ehegatten aufzuteilen sind.

Handelt es sich um nicht miteinander verheiratete Miteigentümer (z.B. wenn ein geerbtes Mietshaus Bruder und Schwester jeweils zur Hälfte gehört), müssen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für die Eigentümergemeinschaft in der Anlage V zur gesonderten Feststellungserklärung erklärt werden. Das Feststellungsfinanzamt ermittelt dann für jeden Miteigentümer seinen Anteil an den Einkünften, den diese in der Anlage V ihrer eigenen Einkommensteuererklärung auf der Seite 1 unten im Abschnitt Anteile an Einkünften eintragen.

Bei einer Wohnungsvermietung an einen Miteigentümer werden den anderen Miteigentümern die erzielten Mieteinkünfte in Höhe ihres Miteigentumsanteils zugerechnet, wenn der mietende Miteigentümer infolge der Selbstnutzung das der Grundstücksgemeinschaft gehörende Wohnhaus insgesamt über seinen Miteigentumsanteil hinaus nutzt (LfSt Bayern 31.10.2006, DStR 2006 S. 2212; BFH-Urteil vom 18.5.2004, IX R 49/02, BStBl. 2004 II S. 929).

Möblierte Wohnung/möbliertes Zimmer

Zahlt ein Mieter für eine vorhandene Wohnungseinrichtung ein Entgelt, sind dies steuerpflichtige Einnahmen. Bei vorübergehender Zimmervermietung im ansonsten selbst genutzten Haus (z.B. an Messegäste) gibt es eine Freigrenze von 520,00 € pro Jahr.

Nebenkosten

Zusätzlich zur monatlichen Grundmiete (Netto- oder Kaltmiete) leistet Ihr Mieter normalerweise eine Nebenkostenvorauszahlung (Umlage). Grundsätzlich zählt diese zu den Einnahmen zuzüglich eventueller Nachzahlungen des Mieters bzw. abzüglich eventueller Erstattungen an den Mieter gemäß Nebenkostenabrechnung. Auf der anderen Seite sind die Nebenkosten als Werbungskosten abziehbar.

Nießbrauch/Wohnrecht

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen Sie, wenn Sie als Nießbrauchsgeber einem Dritten (Nießbrauchsberechtigter) gegen Entgelt das Recht einräumen, Ihr Grundstück zu vermieten oder auch selbst zu nutzen (Zuwendungsnießbrauch), wenn Sie als Nießbrauchsberechtigter das Objekt vermieten oder wenn Sie sich bei der Eigentumsübertragung Ihres vermieteten Grundstücks den Nießbrauch hieran vorbehalten (Vorbehaltsnießbrauch). Für die Einräumung eines Wohnrechts gilt das Gleiche.

Schadenersatzleistungen

Sind Schadenersatzleistungen Ersatz für ein Nutzungsentgelt, liegen steuerpflichtige Einnahmen vor. Beispiele hierfür sind:

  • Entschädigungen für die Einweisung von Flüchtlingen oder Obdachlosen;

  • ein Entgelt des Mieters für die Nutzung über das Mietende hinaus oder wegen übermäßiger Beanspruchung der Mietwohnung;

  • Schadenersatz wegen vorübergehender Nutzung des eigenen Grundstücks durch einen Bauträger infolge von Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück (BFH-Urteil vom 2.3.2004, IX R 43/03, BStBl. 2004 II S. 507);

  • Eine vom Architekten oder Bauunternehmer gezahlte Vertragsstrafe, mit der entgangene Mieteinnahmen wegen verspäteter Fertigstellung des Hauses ersetzt werden.

  • Entschädigung der Gemeinde für die Errichtung eines Deiches auf dem Vermietungsgrundstück (FG Berlin-Brandenburg vom 2.7.2014, 3 K 3338/10, EFG 2014 S. 1674).

Zahlt Ihnen der Mieter wegen vertragswidriger Unterlassung der Schönheitsreparaturen eine Entschädigung, so liegen ebenfalls Einnahmen vor.

Umsatzsteuer

Haben Sie sich bei der Vermietung an Selbstständige für die Umsatzsteuerpflicht dieser Mieteinnahmen entschieden, ist die von Ihren Mietern gezahlte oder vom Finanzamt erstattete Umsatzsteuer Einnahme.

Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Erlöse aus dem Verkauf von Mietzinsforderungen an einen Dritten stellen steuerpflichtige Einnahmen dar. Ein solcher Fall liegt z.B. vor, wenn Sie Ihre Mietforderungen gegen säumige Mieter an ein Inkassounternehmen veräußern oder ausstehende Mietzinsforderungen an den Erwerber Ihres Gebäudes verkaufen.

Versicherungsentschädigung

Die Entschädigung von der Versicherung für einen Vermögensschaden (z.B. Gebäudeschaden) müssen Sie im Jahr des Zuflusses als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Das gilt aber nur in der Höhe, in der durch die Entschädigung entgangene Mieteinnahmen (→Mietausfall), die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (z.B. bei Ansatz des Restwerts eines völlig abgebrannten Gebäudes) oder sonstige Werbungskosten (z.B. Abbruchkosten oder als Erhaltungsaufwand geltend gemachte Kosten der Schadensbeseitigung) ersetzt werden (BFH-Urteil vom 2.12.2014, IX R 1//14, BStBl. 2015 II S. 493).

Nach einem Brand Ende 2015 an Ihrem vermieteten Haus lassen Sie im Dezember 2015 das Haus für 10.500,00 € instand setzen und berücksichtigen diese Kosten in Ihrer Steuererklärung 2015 als Werbungskosten. Erst 2016 zahlt Ihnen die Versicherung 25.000,00 € aus. 10.500,00 € müssen Sie im Jahr des Zuflusses als steuerpflichtige Einnahme berücksichtigen, weil es sich um erstattete Werbungskosten handelt. Die restlichen 14.500,00 € sind steuerfrei.

Zinsen

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung müssen Sie in die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft einzahlen, die von Ihrem Hausverwalter i.d.R. zinsbringend angelegt wird. Die Zinsen hieraus stellen Einkünfte aus Kapitalvermögen dar (R 21.2 Abs. 2 EStR 2012).

Bei einem Darlehensverzicht durch die finanzierende Bank bei sog. Schrottimmobilien in den neuen Bundesländern zählt ein Teil der mit dem Schuldenerlass ersetzten zu viel bezahlten Kreditzinsen zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (LfSt Bayern 16.7.2008, DB 2008 S. 2453). Ferner reduzieren sich damit die ehemaligen Anschaffungskosten und damit die Abschreibung.

Zugewinnausgleich

Wird dem Exgatten zur Abgeltung des Zugewinnausgleichs eine Wohnung zur Nutzung überlassen, liegen beim anderen Exgatten (dem Wohnungseigentümer) zeitanteilig zu ermittelnde Mieteinnahmen vor (BFH-Urteil vom 8.3.2006, IX R 34/04, BFH/NV 2006 S. 1280).

Zuschüsse

Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln zählen nur dann zu den steuerpflichtigen Einnahmen, wenn sie eine Gegenleistung für eine Mietpreisbindung oder Nutzungsüberlassung darstellen (z.B. Baukostenzuschüsse als Gegenleistung für →Mieter-Benennungsrecht, R 21.5 Abs. 2 EStR 2012), nicht aber, wenn sie ausschließlich aus städtebaulichen Gründen (Denkmalschutz) gezahlt werden (R 21.5 Abs. 1 Satz 1 EStR 2012). Bekommen Sie den Zuschuss als Einmalbetrag, dürfen Sie diesen auf die Zeit der Mietpreisbindung (höchstens auf 10 Jahre) verteilen.

Bei öffentlichen Zuschüssen für Erhaltungsaufwendungen oder Schuldzinsen (z.B. Aufwendungsbeihilfen) dürfen Sie nur die um diese Zuschüsse verminderten Werbungskosten abziehen (R 21.5 Abs. 1 Satz 5–7 EStR 2012).

Mieterzuschüsse sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Zuschüsse zu Erhaltungsaufwendungen mindern die Werbungskosten (R 21.5 Abs. 3 Satz 6 EStR 2012). Bezuschusst Ihr Mieter Herstellungskosten und fließt Ihnen das Geld als verlorener Zuschuss endgültig zu, dürfen Sie die Einnahmen auf die Dauer des Mietverhältnisses gleichmäßig verteilen (R 21.5 Abs. 3 Satz 2 EStR 2012). Rechnen Sie einen nicht verlorenen Zuschuss auf die laufenden Mietzahlungen an, müssen Sie ihn wie eine Mietvorauszahlung behandeln. Die Abschreibungen berechnen Sie dann von den gesamten Gebäudeherstellungskosten.