Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Wolters Kluwer Deutschland GmbH

Wann sind Sie Bauherr?

Herstellungskosten haben Sie nur, wenn Sie Bauherr sind. Als Bauherr besitzen Sie ein Grundstück, auf dem Sie ein Gebäude individuell von einem Architekten bauen oder in Fertigbauweise errichten lassen. Sie bauen auf eigene Rechnung und Gefahr und beherrschen das Baugeschehen. Als Bauherr haben Sie rechtlich und tatsächlich die Planung und Ausführung des Bauvorhabens in der Hand und tragen wirtschaftlich das damit verbundene Risiko (sog. Bauherrenwagnis).

Bauherr sind Sie auch dann, wenn Sie nicht im Grundbuch als Eigentümer des Grund und Bodens eingetragen werden, sondern nur aufgrund eines Erbbaurechts bauen oder auf fremdem Grund und Boden bauen dürfen, und wenn Sie an einem bereits bestehenden Gebäude Ausbauten, Erweiterungen und Umbauten vornehmen. Es kommt nicht darauf an, ob Sie dieses Gebäude als Bauherr selbst errichtet oder als Käufer erworben haben.

Haben Sie zuerst ein unbebautes Grundstück erworben und anschließend das Haus gebaut, brauchen Sie keine Kosten aufzuteilen. Denn die Anschaffungskosten des Grund und Bodens, für die es mangels Abnutzung keine Abschreibungen gibt, stehen fest. Zu diesen Kosten zählen der Kaufpreis für das unbebaute Grundstück, die Grundstücksnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten) und die erstmaligen Erschließungskosten.

ABC der Herstellungskosten

Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die beim Bau eines Gebäudes bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung anfallen (reine Baukosten und Baunebenkosten). Diese können steuerlich über Abschreibungen geltend gemacht werden. Einzelheiten hierzu finden Sie in dem folgenden ABC. Hier nicht aufgeführte Stichworte finden Sie ggf. im ABC der Werbungskosten.

Abbruchkosten

Ein Erwerb ohne Abbruchabsicht wird angenommen, wenn zwischen dem Datum des Kaufvertrages und dem Gebäudeabbruch wegen wirtschaftlichen und technischen Verbrauchs mehr als drei Jahre liegen. Dann gehören die Abbruch- und Aufräumungskosten zu den sofort abziehbaren Werbungskosten, wenn das abgebrochene Gebäude vermietet war (BFH-Urteil vom 31.3.1998, IX R 26/96, BFH/NV 1998 S. 1212). Den Restwert des abgebrochenen Gebäudes können Sie über eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) ebenfalls in einer Summe steuerlich abziehen.

Wurde das abgebrochene Gebäude vorher selbst genutzt oder stand es leer, gehören die Abbruch- und Aufräumungskosten und ggf. der Restwert des abgeschriebenen Gebäudes zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes, wenn es vermietet werden soll (BFH-Urteil vom 16.4.2002, IX R 50/00, BStBl. 2002 II S. 805). →Abbruchkosten im ABC der Werbungskosten.

Ein Erwerb mit Abbruchabsicht wird angenommen, wenn zwischen dem Kaufvertragsdatum und dem Abbruch des Altbaus weniger als drei Jahre liegen (H 6.4 Abbruchkosten EStH 2012). Wollen Sie einen Neubau errichten, gehören die Abbruch- und Planungskosten und der Restwert der entfernten Gebäudeteile zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes und müssen abgeschrieben werden (H 6.4 Abbruchkosten EStH 2012). Das gilt auch, wenn für den Fall der Undurchführbarkeit des Umbaus der Abbruch billigend in Kauf genommen wird (BFH-Urteil vom 13.4.2010, IX R 16/09, BFH/NV 2010 S. 1799). Dagegen zählen die Abbruchkosten zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens, wenn der geplante Neubau unterbleibt (FG Köln vom 27.11.2013, 7 K 2413/11, EFG 2014 S. 527).

Bei einem Gebäudeabriss nach einer Schenkung oder Erbschaft gelten die gleichen steuerlichen Grundsätze (BFH-Urteil vom 6.12.1995, X R 116/91, BStBl. 1996 II S. 358).

Abstandszahlungen

Abstandszahlungen an Nachbarn, durch die auch für spätere Gebäude das Recht auf die Grenzbebauung erworben wird, zählen zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens (FG Köln vom 23.10.1986, II K 34/86, EFG 1987 S. 166). Zahlungen an Nachbarn, die gegen die Baugenehmigung Widerspruch eingelegt hatten, sind Herstellungskosten des Gebäudes. Abstandszahlungen an die Gemeinde, mit denen Sie sich von der Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen freikaufen, sind ebenfalls Herstellungskosten des zu errichtenden Gebäudes (BFH-Urteil vom 8.3.1984, IX R 45/80, BStBl. 1984 II S. 702).

Alarmanlage

Aufwendungen für eine Alarmanlage sind Herstellungskosten, und zwar auch bei nachträglichem Einbau (BFH-Urteil vom 16.2.1993, IX R 85/88, BStBl. 1993 II S. 544).

Anwalts- und Gerichtskosten

Die Kosten wegen eines Rechtsstreits mit Architekten, Baulieferanten oder Bauhandwerkern sind Herstellungskosten (BFH-Urteil vom 30.1.1996, IX R 1/93, BFH/NV 1996 S. 542). →Anwalts- und Gerichtskosten im ABC der Werbungskosten

Bau-Berufsgenossenschaft

Als Bauherr müssen Sie Ihre freiwilligen Helfer gegen die Folgen von Arbeitsunfällen bei der zuständigen Bau-Berufsgenossenschaft versichern. Die Beiträge zählen zu den Herstellungskosten des Gebäudes.

Baukosten

Kosten für Bauarbeiten (ausgenommen übliche Renovierungsarbeiten) sind Herstellungskosten, also Aufwendungen für Baumaterial, Bezahlung der Handwerker oder deren Verköstigung, ebenso die Kosten für auf der Baustelle geklautes Baumaterial. Zu Aufwendungen für Baugeräte und Werkzeuge siehe ABC der Werbungskosten. Herstellungskosten sind auch alle Baunebenkosten wie Architektenhonorar, Gebühren für Baugenehmigung, Bauabnahme, statische Berechnungen etc. Die Kosten für die Ausrichtung eines Richtfestes sind Herstellungskosten des Gebäudes.

Eigenleistung

Der Wert der eigenen Arbeitsleistung sowie freiwillige und nicht bezahlte Hilfeleistungen von Verwandten, Bekannten oder Nachbarn zählen nicht zu den Herstellungskosten eines Gebäudes und können steuerlich nicht geltend gemacht werden (BFH-Urteil vom 10.5.1995, IX R 73/91, BStBl. 1995 II S. 713). Siehe aber →Fahrtkosten, →Trinkgelder, →Vergütungen an Bekannte oder Verwandte.

Einbaumöbel und Einrichtungsgegenstände

Die Kosten für einen Einbauschrank gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn alle Wände des Einbauschranks bis auf die Vorderseite vom Mauerwerk des Gebäudes gebildet werden. Alle übrigen Einbaumöbel werden behandelt wie Einrichtungsgegenstände, auch wenn sie zur besseren Ausnutzung des Raumes an dessen Maße angepasst und/oder mit dem Gebäude verbunden sind (BFH-Urteil vom 1.12.1970, VI R 358/69, BStBl. 1971 II S. 162).

Einrichtungsgegenstände (z.B. Möbel, Teppiche) sind steuerlich selbstständige Wirtschaftsgüter. Die Aufwendungen für jedes einzelne Möbelstück können über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden (bei Anschaffung ab 1.1.2001: über 13 Jahre) oder – sofern sie weniger als 410,00 € (ohne MwSt.) gekostet haben – sofort in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden. Vermieten Sie die Wohnung im Laufe des Jahres nach ihrer Selbstnutzung, können Sie trotzdem einen Einrichtungsgegenstand, den Sie während der Vermietungszeit oder zumindest im Jahr der Vermietung für nicht mehr als 410,00 € gekauft haben, voll absetzen (keine zeitanteilige Kürzung).

Einbauten

Die Kosten für alle eingebauten und mit dem Gebäude fest verbundenen Gegenstände, die im Zuge der Fertigstellung eines Gebäudes eingebaut werden, sind Herstellungskosten. Dazu gehören zum Beispiel die Anlagen für Elektrizität, Gas, Wasser, Fahrstuhlanlage, Heizungsanlage einschließlich der dazugehörenden Heizkörper, sanitäre Anlagen, Deckenvertäfelung, Fenster und Türen.

Einfriedungen

Die Kosten für die Einfriedung eines Wohngebäudes mit Zäunen, Mauern, Hecken, Büschen und Bäumen an der Grundstücksgrenze gehören grundsätzlich zu den Herstellungskosten des Gebäudes (R 21.1 Abs. 3 Satz 1 EStR 2012).

Erbbaurecht

Aufwendungen eines Grundstückseigentümers zur Ablösung des Erbbaurechts auf seinem Grundstück, um das aufgrund des Erbbaurechts bereits errichtete Haus abzureißen und einen Neubau zu erstellen, sind Herstellungskosten des Neubaus (BFH-Urteil vom 13.12.2005, IX R 24/03, BStBl. 2006 II S. 461).

Erdarbeiten

Die Kosten für die beim Bau eines Gebäudes anfallenden Erdarbeiten sind Herstellungskosten des Gebäudes.

Erschließungs- und Anschlusskosten

Zu den nicht abschreibbaren Anschaffungskosten des Grund und Bodens (Erschließungskosten) zählen insbesondere die Beiträge für die erstmalige Erschließung eines Grundstücks durch Straßen, Wege usw., Kanalanschlussgebühren (Kanal- oder Sielbaubeiträge) für den erstmaligen Anschluss an das Kanalnetz der Gemeinde und Beiträge für den erstmaligen Anschluss eines Grundstücks an die Wasser-, Strom- und Gasversorgung der Gemeinde.

Zu den abzuschreibenden Herstellungskosten des Gebäudes (Hausanschlusskosten) zählen insbesondere die Kosten für den Erstanschluss des Gebäudes an die Versorgungsnetze für Strom, Gas, Wasser und Wärme, soweit es sich um Kosten für die Hauszuleitung des Versorgers auf dem Grundstück handelt (BFH-Urteil vom 14.11.2002, III R 29/97, BFH/NV 2003 S. 655), und die Kosten, die der Eigentümer beim Hausbau für die Herstellung der Zuleitungsanlagen vom Gebäude zum öffentlichen Abwasserkanal einschließlich der Kanalanstichgebühr aufwendet.

Siehe auch im ABC der Werbungskosten.

Fahrtkosten

Fahrtkosten des Bauherrn gehören grundsätzlich zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Das gilt für Fahrten zur Beschaffung von Baumaterial oder zu Baufachmessen, Fahrten zur Baustelle und Fahrten für Behördengänge, Notarbesuche etc., soweit die jeweiligen Fahrten nicht mit der Anschaffung des Grund und Bodens im Zusammenhang stehen. Abgerechnet werden die einzelnen Fahrten wie bei Auswärtstätigkeit.

Fußböden

Aufwendungen für Fußböden zählen zu den Herstellungskosten des Gebäudes (BMF-Schreiben vom 5.5.1977, BStBl. 1977 I S. 246Tz. 24), wenn diese durchgehend verklebt sind (z.B. fest verklebter Teppichboden) oder lose auf Beton oder einem anderen Untergrund aufgelegt werden und dieser Untergrund noch nicht als fertiger Fußboden anzusehen ist (z.B. Teppichboden auf Estrich). →Fußbodenbelag im ABC der Werbungskosten

Garage, Carport, Stellplatz

Die Aufwendungen für eine Garage, Carport oder Stellplatz sind Herstellungskosten und können nur zusammen mit dem Gebäude oder der Eigentumswohnung abgeschrieben werden, ebenso bei nachträglicher Errichtung der Garage (BFH-Urteil vom 28.6.1983, VIII R 179/79, BStBl. 1984 II S. 196). Ausnahme: Für die Garage gibt es eine eigene Abschreibung (linear mit 5 % über 20 Jahre), z.B. wenn die Garagen getrennt auf einem anderen Grundstück liegen (BMF-Schreiben vom 28.5.1997, BStBl. 1997 I S. 592Tz. 7) oder Sie die Eigentumswohnung selbst nutzen und nur die Garage vermieten.

Gartenanlagen

Die bepflanzte Gartenanlage, die nicht zu den →Einfriedungen gehört, bildet ein selbstständig abschreibbares Wirtschaftsgut (R 21.1 Abs. 3 Satz 2 EStR 2012). Daher können die Kosten für die erstmalige Erstellung oder Veränderung der Gartenanlage und des Vorgartens auf zehn Jahre verteilt abgeschrieben werden, sofern Ihr Mieter den Garten mitbenutzen darf (R 21.1 Abs. 3 Satz 3 EStR 2012). Aufwendungen für die Instandhaltung der Gartenanlage dürfen Sie als Werbungskosten sofort absetzen.

Wird eine einmal fertiggestellte Gartenanlage verändert oder ergänzt, können Aufwendungen unter 4.000,00 € netto als Erhaltungsaufwand ebenfalls sofort abgezogen werden (R 21.1 Abs. 3 Satz 5 EStR 2012).

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % beträgt, gehört zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens (bei Kauf eines unbebauten Grundstücks) bzw. zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten des bebauten Grundstücks (beim Haus- oder Wohnungskauf, oft auch beim Bau). Die Doppelbelastung von Bauleistungen mit Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer, wenn Grundstückskaufvertrag und Bauhandwerkervertrag vom Finanzamt als einheitlicher Vertrag beurteilt werden, verstößt nicht gegen EU-Recht (BFH-Urteil vom 27.9.2012, II R 7/12, BStBl. 2013 II S. 86). Bei dieser Thematik hat sich der BFH erneut auf die Seite der Finanzverwaltung geschlagen (BFH-Urteil vom 26.2.2014, II R 54/12, BFH/NV 2014 S. 1403).

Heiz-, Strom- und Wasserkosten

Die messtechnischen Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heizungs-, Strom- und Wasserkosten sind Herstellungskosten des Gebäudes, wenn diese Anlagen im Zuge der Errichtung eines Gebäudes eingebaut werden. Bei späterem Einbau handelt es sich um Erhaltungsaufwand (R 21.1 Abs. 1 EStR 2012). Heizkosten während der Bauphase bis zur Fertigstellung für die Trocknung des Gebäudes und die Kosten für den Strom- und Wasserverbrauch während der Bauphase sind Herstellungskosten des Gebäudes.

Kabelanschluss

Aufwendungen für Kabelanschluss (inkl. Anschlussgebühr) sind nur dann Herstellungskosten des Gebäudes, wenn sie bei Errichtung eines Neubaus anfallen.

Küche

Bei einer Einbauküche gelten Herd und Spüle als Bestandteile des Gebäudes. Das heißt: Werden sie erstmalig installiert, zählen die Aufwendungen zu den Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten den Gebäudes (BFH-Urteil vom 13.3.1990, IX R 104/85, BStBl. 1990 II S. 514). Werden Herd und Spüle ersetzt, gehören die Aufwendungen hierfür – unabhängig von der Höhe – zum sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand. Die übrigen Küchenelemente sind beim Kauf einer Einbauküche von der Stange über 13 Jahre abschreibbar. Haben Sie die Teile einzeln gekauft, dürfen Sie jedes Teil, das weniger als 410,00 € (ohne MwSt.) gekostet hat, sofort absetzen. Das gilt bisher unabhängig davon, ob die Küche erstmalig installiert oder später ersetzt wird. Ob das so bleibt oder ob nach Erneuerung einer alten Einbauküche die übrigen Küchenelemente nur als Gesamtheit zu betrachten und daher bei Anschaffungskosten von über 410,00 € netto abzuschreiben sind, ist Gegenstand einer Revision beim BFH (Az. IX R 14/15). →Einbaumöbel

Markise, Sonnen-Außenjalousien, Rollläden

Die Aufwendungen für eine Markise, für Sonnen-Außenjalousien oder den erstmaligen Einbau von Rollläden (BFH-Urteil vom 21.4.1993, X R 1/91, BFH/NV 1994 S. 158) sind Herstellungskosten des Gebäudes.

Nachträgliche Herstellungskosten

Steuervorteile für nachträgliche Bau- und Renovierungskosten gibt es in Abhängigkeit davon, ob es sich steuerlich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand oder um abzuschreibenden Herstellungsaufwand handelt.

Sauna, Swimmingpool

Die Sauna im Keller und der Swimmingpool im Garten sind selbstständige Wirtschaftsgüter. Deren Aufwendungen gehören daher nicht zu den Herstellungskosten des Gebäudes, sondern werden entsprechend ihrer Nutzungsdauer abgeschrieben. Zu den Herstellungskosten des Gebäudes gehören aber die Kosten für ein Schwimmbad in einem Wohngebäude.

Schadenersatz

Schadenersatzleistungen für Schäden an einem Nachbargrundstück, die durch einen Neubau verursacht werden, sind Herstellungskosten (Hessisches FG vom 21.4.1999, 10 K 2818/97, EFG 1999 S. 814).

Umsatzsteuer

Die auf Handwerkerrechnungen ausgewiesene MwSt. gehört zu den Herstellungskosten, außer Sie sind zum Vorsteuerabzug berechtigt (§ 9b Abs. 1 EStG).

Vergütungen an Bekannte oder Verwandte

Wenn Ihnen Bekannte oder Verwandte als Nichtunternehmer beim Hausbau helfen, zählen die von Ihnen gezahlten Vergütungen zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Wird nichtselbstständig gearbeitet, sind Sie Arbeitgeber und müssen für Ihre Teilzeitbeschäftigten einen bestimmten Prozentsatz der Vergütung als Lohnsteuer an das Finanzamt abführen. Diese Lohnsteuer zählt ebenfalls zu den Herstellungskosten. →Bau-Berufsgenossenschaft

Wintergarten

Wintergärten und frei stehende Gartenlauben sind selbstständig abschreibbar (BFH-Urteil vom 2.6.1999, X R 16/96, BStBl. 1999 II S. 596).

Zufahrt, Gehweg, Hofbefestigung

Außenanlagen wie die Straßenzufahrt und Hofbefestigung sind keine Gebäudeteile, sondern selbstständig abschreibbar (BFH-Urteil vom 1.7.1983, III R 161/81, BStBl. 1983 II S. 686). Die Abschreibungsdauer beträgt nach der amtlichen AfA-Tabelle in der Regel neun Jahre.

Die Pflasterung des Gehwegs von der Grundstücksgrenze bis zum Hauseingang, der Zufahrt zur Garage oder des Pkw-Stellplatzes sowie des Abstellplatzes für Mülltonnen führt zu Herstellungskosten des Gebäudes (FG Düsseldorf vom 1.8.2001, 7 K 4019/00 E, EFG 2001 S. 1370; FG Baden-Württemberg vom 21.9.1995, 14 K 132/93, EFG 1996 S. 134).

Zuschüsse

Zuschüsse aus öffentlichen oder privaten Mitteln zu den Herstellungskosten müssen Sie von diesen abziehen. Gekürzt werden die Herstellungskosten, sobald die Zuschüsse bewilligt sind (R 21.5 Abs. 1 EStR 2012). Ab dem Jahr der Bewilligung dürfen bei Vermietung nur noch die um den Zuschuss gekürzten Herstellungskosten abgeschrieben werden.