Freitag, 22.09.2017

Abschluss und Durchführung wie unter fremden Dritten

Der Mietvertrag sollte zunächst zivilrechtlich wirksam vereinbart worden sein. Es muss also ein gültiger Vertrag zustande gekommen sein, auch wenn dies nicht immer für die steuerliche Anerkennung notwendig ist (BFH-Urteil vom 12.5.2009, IX R 46/08, BStBl. 2011 II S. 24). Schließen Sie ferner den Mietvertrag so ab, wie Sie ihn auch mit einem fremden Dritten abschließen würden. Verzichten Sie auch später nicht auf Ihre Rechte als Vermieter. Wählen Sie die Schriftform, auch wenn das zivilrechtlich gar nicht notwendig ist. Denn ein formloser Mietvertrag ist unter fremden Dritten unüblich und kann daher bei der Gesamtbetrachtung zu einer steuerlichen Nichtanerkennung des Mietvertrages beitragen (Verfügung der OFD Frankfurt vom 29.9.2006, DB 2006 S. 2316). Sie müssen ferner den Inhalt des Mietvertrages beweisen können, was bei mündlicher Vereinbarung sehr schwierig ist.

Entscheidend ist die Erfüllung der mietvertraglichen Hauptpflichten, das heißt die Überlassung einer Wohnung und die eindeutige Vereinbarung einer Miete und deren regelmäßige Zahlung. Es muss erkennbar sein, ob eine Warm- oder Kaltmiete vereinbart ist. Eine Mietzahlung durch den Mieter nach Kassenlage ist unzureichend (FG München vom 17.10.2013, 5 K 873/12 ). Fehlende Vereinbarungen über die Nebenkosten und deren Umlage bzw. eine unterlassene Nebenkostenabrechnung sind im Gesamtzusammenhang zu würdigen und für sich allein nicht unbedingt schädlich (FG Hamburg vom 17.12.2013, 6 K 147/12, EFG 2014 S. 545; BFH-Urteil vom 31.7.2007, IX R 8/07, BFH/NV 2008 S. 350).

Vereinbaren Sie am besten eine Kaltmiete und getrennt davon eine Umlage für alle umlagefähigen Nebenkosten gemäß der Betriebskostenverordnung, die Sie als Vermieter zu tragen haben. Diese sind in jedem Formularmietvertrag (Einheitsmietvertrag) aus dem Schreibwarenhandel aufgelistet. Eine Nebenkostenpauschale wird nur in besonderen Fällen anerkannt (FG Köln vom 16.11.2000, 15 K 1764/94, EFG 2001 S. 689). Bei Vermietung einer möblierten Wohnung muss bei der Miete der ortsübliche Möbelzuschlag berücksichtigt werden (Niedersächsisches FG vom 7.12.2010, 3 K 251/08, EFG 2011 S. 628).

Sie müssen die getroffenen mietvertraglichen Vereinbarungen zusammen mit Ihrem Angehörigen so durchführen, wie es zwischen fremden Mietvertragsparteien üblich ist. In der Vergangenheit sind an dieser Bedingung viele Mietverhältnisse vor dem BFH gescheitert. Gemäß BFH gilt insbesondere Folgendes:

  • Ihr Angehöriger muss die Miete und die Umlage regelmäßig und in der vereinbarten Höhe zahlen, am besten per Dauerauftrag. Barzahlungen ohne Quittung sollten Sie vermeiden, auch wenn das Finanzamt den Mietvertrag nicht allein deswegen die Anerkennung verweigern darf (Verfügung der OFD Frankfurt vom 29.9.2006, DB 2006 S. 2316). Nachträgliche ausgestellte Quittungen mit Rückdatierung sind versuchte Steuerhinterziehung! Das fliegt z.B. auf, wenn das Finanzamt die Mine auf den verschieden datierten Quittungen prüfen lässt und feststellt, dass alle mit dem gleichen Kugelschreiber ausgestellt wurden.

  • Über die Nebenkosten sollten Sie wie vereinbart innerhalb von 12 Monaten nach Jahresende abrechnen und gegebenenfalls die Umlage erhöhen. Auf eine sich aus der Nebenkostenabrechnung ergebende Nachzahlung dürfen Sie nicht verzichten. Die Anerkennung des Mietvertrags darf aber nicht allein deshalb versagt werden, weil zu niedrige Nebenkosten-Vorauszahlungen nicht angepasst wurden (Niedersächsisches FG vom 7.12.2010, 3 K 251/08, EFG 2011 S. 628).

  • Die Wohnung muss dem Mieter ständig zur Verfügung stehen und darf vom Vermieter nicht in Abwesenheit des Mieters selbst genutzt werden.

Es darf kein Scheinmietverhältnis vorliegen, also die Miete nach Zahlung nicht ohne unterhaltsrechtliche Verpflichtung an den Mieter wieder zurückfließen, beispielsweise als Hausmeisterlohn an den Vater, der im Zweifamilienhaus des Sohnes eine Wohnung angemietet hat (BFH-Urteil vom 5.11.2002, IX R 30/01, BFH/NV 2003 S. 465), oder vom Ehemann durch vierteljährliche Überweisungen an die Ehefrau, der er eine Immobilie zu beruflichen Zwecken vermietet hat (FG Düsseldorf vom 21.5.2010, 1 K 292/09 E, EFG 2010 S. 1415). Von einem Scheinmietverhältnis ist insbesondere dann auszugehen, wenn der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage sein dürfte, die Miete aufzubringen, ohne seinen Lebensunterhalt zu gefährden (BFH-Urteil vom 28.1.1997, IX R 23/94, BStBl. 1997 II S. 655).

Unschädlich ist es aber, wenn Sie Ihrem Kind zuvor einmalig einen größeren Geldbetrag schenken und das Kind dann daraus die Miete begleicht, sofern die Verwendung des Geldes für die Miete nicht zur Bedingung gemacht wurde (BFH-Urteil vom 28.3.1995, IX R 47/93, BStBl. 1996 II S. 59). Dann gilt das Geld als eigenes Vermögen des Kindes, aus dem es die Miete bezahlt.

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