Freitag, 09.12.2016

Neuregelung zur verbilligten Vermietung

Bei unentgeltlicher Überlassung der Wohnung an einen Angehörigen ist eine Anerkennung und damit ein steuersparender Verlust aus Vermietung gänzlich ausgeschlossen. Im Fall der verbilligten Vermietung hängt es gemäß § 21 Abs. 2 EStG von der Höhe der Miete ab, ob Sie die vollen Werbungskosten ansetzen dürfen oder nicht. Vermieten Sie eine zu Ihrem Privatvermögen gehörende Wohnung verbilligt zu Wohnzwecken, gilt seit 1.1.2012 Folgendes:

Anerkennung der Werbungskosten bei verbilligter Vermietung

  • Beträgt die im Mietvertrag vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, gilt das als vollentgeltliche Vermietung und Ihre Werbungskosten werden bei unbefristeter Vermietung ohne weitere Prüfung Ihrer Einkunftserzielungsabsicht in voller Höhe anerkannt.

  • Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Vermietung stets in einen entgeltlichen Teil (verbilligte Miete) und einen unentgeltlichen Teil (Differenz zwischen Marktmiete und verlangter verbilligter Miete) aufzuteilen. Steuerlich abziehbar sind dann nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten, und zwar ohne weitere Prüfung Ihrer Einkunftserzielungsabsicht.

Sie verlangen eine verbilligte Miete von 70 % der ortsüblichen Miete. Damit dürfen Sie Ihre Kosten zu 100 % geltend machen. Verlangen Sie nur 60 % der ortsüblichen Miete, dürfen Sie nur 60 % der Werbungskosten absetzen.

Als ortsübliche Marktmiete gilt jede Miete für vergleichbare Wohnungen am Wohnort innerhalb der Bandbreite des örtlichen Mietspiegels, somit auch der niedrigste Wert (ofd-rheinland17.12.2007, DB 2008 S. 91). Die Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten (R 21.3 EStR 2012).

Es sind die Warmmieten ins Verhältnis zu setzen. Es kommt auf die im Mietvertrag vereinbarte Miete an. Vereinbaren Sie von Ihrem Angehörigen daher mindestens 66 % der ortsüblichen Warmmiete (Summe aus ortsüblicher Kaltmiete plus nach der Betriebskostenverordnung umlegbaren Nebenkosten). Anders ausgedrückt: Sie müssen mindestens 66 % der ortsüblichen Kaltmiete plus 66 % der umlegbaren Nebenkosten verlangen. Beginnt der Mietvertrag mitten im Jahr, z.B. am 1.7., muss die im zweiten Halbjahr verlangte Warmmiete mindestens 66 % der ortsüblichen Warmmiete für sechs Monate betragen.

Gehört eine Garage oder ein Stellplatz mit zur vermieteten Wohnung, ebenso eine Küche und Mobiliar, zählt deren Entgelt bei der für den Vergleich maßgeblichen Vertragsmiete mit (vgl. BFH-Beschluss vom 24.10.2003, IX R B 90/03, BFH/NV 2004 S. 193). Auch hier sind dann also mindestens 66 % der ortsüblichen Miete für die Garage/den Stellplatz bzw. des üblichen Mietzuschlags für die Einbauküche und sonstigen Einrichtungsgegenstände zu verlangen (Niedersächsisches FG vom 7.12.2010, 3 K 251/08, EFG 2011 S. 628). Den üblichen Möbelzuschlag pro Monat berechnet das Niedersächsische Finanzgericht im obigen Urteil, indem es die Anschaffungskosten der Möbel auf deren Nutzungsdauer verteilt (10 Jahre) und eine Eigenkapitalverzinsung von 4 % p.a. hinzuzählt.

Sie können aber auch im Mietvertrag die unentgeltliche Überlassung von Garage und Einrichtungsgegenständen vereinbaren oder die Einrichtungsgegenstände an den Angehörigen verschenken, dürfen dann aber dafür keine Abschreibungen absetzen.

Ihr Mieter muss die Räume zu Wohnzwecken nutzen. Er darf sich allerdings in der Wohnung ein häusliches Arbeitszimmer/Büro einrichten. Dagegen ist eine verbilligte Vermietung einzelner Privaträume zu betrieblichen Zwecken nicht möglich und führt zu einer Kürzung der Werbungskosten (ofd-rheinland18.12.2009, DB 2010 S. 139).

Achtung: Wenn Sie Ihrem Angehörigen eine Wohnung nur befristet vermieten – etwa Ihrem Sohn bis zum Ende des Studiums –, müssen Sie auch bei einer Miete von mindestens 66 % der Marktmiete einen Totalüberschuss für den befristeten Vermietungszeitraum vorrechnen können. Ergibt die Rechnung einen Verlust, erkennt das Finanzamt den Mietvertrag mit Ihrem Angehörigen wegen Liebhaberei nicht an.

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