Mittwoch, 22.10.2014

Verbilligte Vermietung möglich (56 %-/75 %-Regel)

Bei unentgeltlicher Überlassung der Wohnung an einen Angehörigen ist eine Anerkennung und damit ein steuersparender Verlust aus Vermietung gänzlich ausgeschlossen. Im Fall der verbilligten Vermietung hängt es gemäß § 21 Abs. 2 EStG von der Höhe der Miete ab, ob Sie die vollen Werbungskosten ansetzen dürfen oder nicht. Vermieten Sie eine zu Ihrem Privatvermögen gehörende Wohnung verbilligt zu Wohnzwecken, gilt seit 2004 Folgendes (BMF-Schreiben vom 8.10.2004, BStBl. 2004 I S. 933 Tz. 11 ff.; BFH-Urteil vom 5.11.2002, IX R 48/01, BStBl. 2003 II S. 646):

Anerkennung der Werbungskosten bei verbilligter Vermietung

Beträgt die Miete mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete, wird das Mietverhältnis und damit Ihr Verlust aus Vermietung und Verpachtung ohne weitere Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht anerkannt.

Beträgt die Miete weniger als 75 %, aber mindestens 56 % der Marktmiete, ist die Gewinnerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Fällt diese positiv aus (Totalgewinn), sind die Werbungskosten und damit die Verluste in voller Höhe anzuerkennen. Ist die Prognose negativ (Totalverlust), führt dies nicht zu einem Abzugsverbot für die gesamten Werbungskosten; vielmehr ist die Vermietung in einen entgeltlichen Teil (= verbilligte Miete) und einen unentgeltlichen Teil (= Differenz zur Marktmiete) aufzuteilen. Steuerlich abziehbar sind dann nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten.

Beträgt die Miete weniger als 56 % der Marktmiete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 a Abs. 2 EStG). Für den entgeltlichen Teil wird die Einkünfteerzielungsabsicht dann nicht noch mal geprüft (BFH-Urteil vom 22.7.2003, IX R 59/02, BStBl. 2003 II S. 806).

Als ortsübliche Miete gilt jede Miete innerhalb der Bandbreite des örtlichen Mietspiegels, somit auch der niedrigste Wert (Verfügung der OFD Rheinland vom 17.12.2007, DB 2008 S. 91). Die Überschussprognose erfolgt mittels einer Gewinnerzielungsrechnung in gleicher Weise wie bei Prüfung der sog. »Liebhaberei«.

Ihr Mieter muss die Räume zu Wohnzwecken nutzen. Er darf sich allerdings in der Wohnung ein häusliches Arbeitszimmer/Büro einrichten. Dagegen ist eine verbilligte Vermietung einzelner Privaträume zu betrieblichen Zwecken nicht möglich und führt zu einer Kürzung der Werbungskosten (Verfügung der OFD Rheinland vom 18.12.2009, DB 2010 S. 139).

Die ortsübliche Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung (siehe örtlicher Mietspiegel des Wohnungsamts) umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Zweiten Berechnungsverordnung bzw. der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten (R 21.3 EStR 2008).

Sie müssen ohne Überschussprognose mindestens 75 % der ortsüblichen Kaltmiete plus 75 % der auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten von Ihrem Angehörigen verlangen.

Das Ehepaar Schubert, ein Kind, kauft eine Eigentumswohnung im Nachbarort (Kaufpreis € 100.000; davon Anteil Grund und Boden € 20.000). 60 % des Kaufpreises hat es mit einem Darlehen finanziert (Zinssatz 6 % p.a.). Die Eigentumswohnung ist 50 m2 groß und 10 Jahre alt. Tochter Silke, die gerade die Ausbildung beendet hat, soll darin unbefristet wohnen. Von ihrer Tochter Silke verlangen die Schuberts als Kaltmiete je Quadratmeter € 3,75 und € 0,75 für die Nebenkosten. Da das 75 % der ortsüblichen Miete entspricht, sind die Werbungskosten zu 100 % absetzbar:

Mieteinnahmen (mtl. € 187,50 Miete + € 37,50 Nebenkosten)

2.700,00 €

./.

Abschreibungen (2 % von € 80.000,00)

1.600,00 €

./.

Schuldzinsen (6 % von € 60.000,00)

3.600,00 €

./.

Nebenkosten (€ 1,00 × 50 m2 × 12 Monate)

600,00 €

Verlust aus Vermietung und Verpachtung

./.

3.100,00 €

Steuerersparnis (bei Steuersatz von z.B. 30 %)

930,00 €

Haben Sie die Miete erst im Laufe eines Jahres auf über 75 % der ortsüblichen Monatsmiete angehoben und erreicht deshalb die Jahresmiete nicht 75 % der ortsüblichen Jahresmiete, wird das Finanzamt von Ihnen eine Gewinnerzielungsrechnung verlangen.

Auch unter dem Aspekt der Liebhaberei kann es Gründe für das Finanzamt geben, von Ihnen eine Gewinnerzielungsrechnung zu verlangen. Wenn Sie beispielsweise an Ihren Angehörigen eine Wohnung nur befristet vermieten - etwa an Ihr studierendes Kind bis zum Ende des Studiums -, müssen Sie dem Finanzamt einen Totalüberschuss für den befristeten Vermietungszeitraum vorrechnen können. Ergibt die Rechnung einen Verlust, erkennt das Finanzamt den Mietvertrag mit Ihrem Angehörigen wegen Liebhaberei nicht an.

Impressum AGB Kontakt Mediadaten Datenschutz
Seitenanfang