Wie werden Balkon- und Terrassenflächen auf die Wohnfläche angerechnet? In dieser Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Grundsatzurteil gefällt. Ob die Außenflächen zur Hälfte oder mit einem anderen Anteil berücksichtigt werden, hängt davon ab, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde.

  • Bei Abschluss vor 2004 gilt: Der Vermieter darf in der Regel bis 50 Prozent der Terrassenflächen auf die Wohnfläche anrechnen. Ausnahme: Die Flächen werden ortsüblich niedriger angesetzt. Gibt es im Mietvertrag keine gesonderte Regelung dazu, haben laut BGH "ortsübliche Berechnungsweisen den Vorrang". 
  • Bei Abschluss nach 2003 gilt: Balkon- und Terrassenflächen dürfen in der Regel nur zu 25 Prozent auf die Mietfläche angerechnet werden – entsprechend der seit 1.1.2004 gültigen Wohnflächenverordnung. 

(BGH-Urteil vom 22. April 2009, Az.VIII ZR 86/08)

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Im aktuellen Fall streiten die Parteien über die Miete und Flächenberechnung einer Maisonettewohnung in Köln, deren Größe mit "ca. 120 qm" angegeben ist. Die eigentliche Wohnfläche beträgt 90 Quadratmeter, die der beiden Dachterrassen insgesamt etwa 45 Quadratmeter. Laut BGH muss nun die Vorinstanz prüfen, ob der Vermieter die Terrassenflächen zu Recht mit 50 Prozent angerechnet hat. Oder ob in Köln solch eine Anrechnung ortüblich auf 25 Prozent begrenzt ist, wie es der Mieter behauptet.

Erst bei einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent liegt ein Mangel vor, der den Mieter zu Mietminderungen berechtigt.

(mit Material von AFP © AFP Agence France-Presse GmbH)


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