Freitag, 24.11.2017

Wohnungseigentumsanlagen: Einbau eines Personenaufzuges erfordert Zustimmung aller Eigentümer

20.04.2017

Ein einzelner Wohnungseigentümer darf in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen. Dies gilt nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen; die übrigen Wohnungseigentümer können allerdings verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden. Zu der Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst einen Aufzug einbauen kann, wenn die Wohnungseigentümer dies mit qualifizierter Mehrheit beschlossen haben, verhält sich die Entscheidung nicht.

Im zugrunde liegenden Verfahren besteht die Wohnanlage aus zwei Wohnblöcken mit jeweils vier Hauseingängen. Der Kläger ist Eigentümer einer im fünften Obergeschoss gelegenen Wohnung sowie einer deutlich kleineren, vermieteten Wohnung im Erdgeschoss der Anlage. Einen Aufzug gibt es in dem zugehörigen Treppenhaus nicht. Der Kläger hat zunächst gemeinsam mit einigen anderen Wohnungseigentümern (die denselben Hausteil bewohnen) in der Eigentümerversammlung beantragt, den Antragstellern den Einbau eines geräuscharmen und energieeffizienten Personenaufzugs in dem offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses auf eigene Kosten zu gestatten. Dieser Antrag fand keine Mehrheit. Mit seiner nunmehr gegen alle übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage will der Kläger erreichen, dass die Beklagten den Einbau eines Personenaufzugs (auf Kosten der ursprünglichen Antragsteller) dulden müssen. Er begründet dies insbesondere damit, dass seine zu 100 Prozent schwerbehinderte Enkeltochter zeitweise von ihm und seiner Ehefrau betreut wird.

Das Amtsgericht (AG) hat die Klage abgewiesen. Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht ihr mit Einschränkungen stattgegeben. Es hat im Wege der so genannten Beschlussersetzung beschlossen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Errichtung und den Betrieb eines geräuscharmen, maschinenraumlosen Personenaufzugs in dem Treppenschacht durch den Kläger dulden muss. Die Kosten der Errichtung und des Betriebes sowie einer etwaigen späteren Beseitigung des Aufzugs soll der Kläger tragen; er dürfe sich jedoch mit weiteren Wohnungseigentümern zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zur Errichtung und zum Betrieb des Aufzugs zusammenschließen. Die Nutzung des Aufzugs könne der Kläger beziehungsweise die GbR auf diejenigen Wohnungseigentümer beschränken, die sich an den Kosten der Errichtung und der Unterhaltung des Aufzugs im angemessenen Umfang beteiligen. Daneben soll der Kläger vor Baubeginn eine Sicherheit für eine spätere Beseitigung des Aufzugs leisten, und zwar in Höhe von 110 Prozent der hierfür erforderlichen Kosten.
Auf die Revision der Beklagten hat der BGH das Urteil aufgehoben und das klageabweisende Urteil des AG wiederhergestellt. Der Kläger dürfe die bauliche Maßnahme nur durchführen, wenn die übrigen Wohnungseigentümer hierzu ihre Zustimmung erteilen, was nicht geschehen sei. Für die Frage, ob die Zustimmung erforderlich ist, komme es entscheidend darauf an, ob den übrigen Wohnungseigentümern ein Nachteil im Sinne von § 22 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht". Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sei ein solcher Nachteil anzunehmen. Dies ergebe sich aus einer Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen. Neben dem Grundrecht auf Eigentum, auf das sich jede der Parteien berufen kann, sei auf Seiten des Klägers Artikel 3 Absatz 3 Satz 2 des Grundgesetzes zu beachten, wonach niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden darf. Denn der Kläger betreue seine schwerbehinderte Enkelin regelmäßig in der Wohnung und nimmt sie jeweils für längere Zeitabschnitte in seine Wohnung auf.

Die Interessenabwägung werde in der Regel ergeben, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe durch einen Wohnungseigentümer dulden müssen, wenn dieser oder ein Angehöriger unter einer erheblichen Gehbehinderung leidet. Anders liege es aber bei dem Einbau eines Personenaufzugs. Dieser begründe einen Nachteil im Sinne der genannten Normen. Er sei nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums machbar und verenge in aller Regel – wie auch hier – den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich. Bei lebensnaher Betrachtung erfordere er schon wegen der bauordnungs- und brandschutzrechtlichen Vorgaben einen massiven konstruktiven Eingriff in den Baukörper. Zudem könne die private Verkehrssicherungspflicht im Außenverhältnis zu Dritten Haftungsrisiken auch für die übrigen Wohnungseigentümer mit sich bringen. Ein Rückbau setze erneut erhebliche Eingriffe in den Baukörper voraus, die nur mit großem baulichem Aufwand erfolgen können und ihrerseits neue Risiken bergen. Unabhängig von einer Sicherheitsleistung dürfte sich der Rückbau bei lebensnaher Betrachtung regelmäßig als eher unrealistisch erweisen.

Die Klage ist laut BGH auch aus einem weiteren Grund abzuweisen. Soll nämlich der einzubauende Personenaufzug – wie hier – nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, werde diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt; dafür bedürfe es einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Die übrigen Wohnungseigentümer würden von dem Gebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Treppenhauses ausgeschlossen. Der für den Einbau des Aufzugs vorgesehene Schacht werde nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im unteren Bereich derzeit zum Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen genutzt und sei zudem erforderlich, damit sperrige Gegenstände durch das Treppenhaus transportiert werden können.

Mit dem GG sei dieses Ergebnis vereinbar. Zwar sei die Wohnung des Klägers den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge schwer veräußerlich und für eine gehbehinderte Person nur mit einem Personenaufzug gut zu erreichen. Es habe sich aber ein Risiko verwirklicht, das der Kläger eingegangen ist, als er in der konkreten Region eine im fünften Obergeschoss gelegene Wohnung erworben hat, die mit niederschwelligen Hilfsmitteln wie einem Treppenlift nicht ohne Weiteres zugänglich gemacht werden kann. Aus dem GG lasse sich nicht ableiten, dass die daraus resultierenden Erschwernisse zulasten der übrigen Wohnungseigentümer abzuwenden sind. Deren Wohnungseigentum sei nämlich gegebenenfalls ebenfalls schwer veräußerlich und würde mit zusätzlichen Nachteilen und Haftungsrisiken belastet.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.01.2017, V ZR 96/16

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