Eine aufgrund der Corona-Pandemie behördlich verfügte Schließung eines Ladens begründet – zumindest, wenn sie keinen längeren Zeitraum betrifft – keinen Anspruch des Mieters auf Kürzung der Miete gegenüber dem Vermieter. Dies stellt das Amtsgericht (AG) München klar.

Die Beklagte ist seit 2001 Mieterin eines Ladens in München, in dem sie eine Mode-Boutique betreibt. Im Jahr 2020 belief sich der monatliche Mietzins auf rund 4.470 Euro. Wegen der Coronapandemie musste die Beklagte ihren Laden auf behördliche Anordnung hin vom 17.03.2020 bis einschließlich 26.04.2020 schließen. Deswegen kürzte sie die Miete um 50 Prozent. Die Vermieterin klagte auf Zahlung des ausstehenden Mietzinses und bekam Recht.

Das AG München verneinte einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel. Der Vermieter habe dem Mieter nur die Möglichkeit des Gebrauchs zu verschaffen und die Mietsache in einem dem Verwendungszweck entsprechenden Zustand zu erhalten. Er schulde demnach nur die Überlassung der für den Betrieb der notwendigen Räume, nicht aber die Überlassung des Betriebs selbst. Die erfolgreiche Nutzung hingegen gehöre zum Verwendungszweck des Mieters, betont das AG. Überdies begründeten nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen. Ist die Mietsache weiter zur Nutzung grundsätzlich geeignet und nur der geschäftliche Erfolg des Mieters betroffen, realisiere sich das vom Mieter zu tragende Verwendungsrisiko.

Es liege zwar eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, da beide Parteien bei Vertragsschluss wohl vorausgesetzt hätten, dass es nicht zu einer globalen Pandemie mit Betriebsschließungen kommt. Nicht jede einschneidende Veränderung der gemeinsamen Vorstellungen rechtfertige aber eine Vertragsanpassung. Zu beachten sei auch hier, dass grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko trägt. Ferner müsse berücksichtigt werden, dass jeder Mieter die Krise anders bewältigt und auch gehalten sei, Kompensationsmaßnahmen zu kreieren, zum Beispiel durch vorgezogene Instandhaltungsarbeiten oder Onlinehandel, bevor er eine Anpassung des Vertrages verlangen kann. Auch müsse bedacht werden, dass der Staat umfangreiche Hilfspakete zur Abwendung wirtschaftlicher Not geschnürt hat, die Umsatzsteuer gesenkt hat und auch Kurzarbeitergeld für Angestellte in Betracht kommt. Die Beklagte habe lediglich vorgetragen, es sei zu einem totalen Umsatzausfall gekommen. Ein Onlineshop sei nicht vorhanden. Dies allein hält das AG für nicht ausreichend. Ein gesundes Unternehmen könne in der Regel einen Umsatzausfall von fünf Wochen verkraften.

Das Gericht geht davon aus, dass für eine Vertragsanpassung das Vorhandensein geänderter Umstände während mindestens eines Zeitraums von circa drei Monaten erforderlich wäre. Dieser Richtwert sei vorliegend bei Weitem nicht erreicht.

Amtsgericht München, Urteil vom 15.12.2020, 420 C 8432/20, rechtskräftig


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