Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Wolters Kluwer Deutschland GmbH
Wann müssen Sie die Aufwendungen für Haus und Wohnung aufteilen?
Wenn Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung zum Teil vermieten und zum Teil mit Büro oder Praxis betrieblich nutzen oder selbst bewohnen, dürfen Sie nur für den vermieteten Teil Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzen (§ 9 Abs. 1 EStG). Daher müssen Sie alle Aufwendungen aufteilen, die mit Ihrem Haus- und Grundbesitz in Zusammenhang stehen (Anschaffungs-/Herstellungskosten, Reparaturkosten, Schuldzinsen, sonstige Nebenkosten). Die Aufteilung erfolgt in zwei Schritten:
Alle individuell zurechenbaren Aufwendungen, die ausschließlich einen bestimmten Teil des Gebäudes betreffen, rechnen Sie diesem direkt zu. Das sind beispielsweise verbrauchsabhängig ermittelte Strom- und Wasserkosten oder die Kosten einer Fassadenrenovierung am vermieteten Geschoss (BFH-Urteil vom 25.9.2007, IX R 43/06, BFH/NV 2008 S. 208).
Alle Aufwendungen, die das gesamte Gebäude betreffen, müssen Sie verteilen (R 21.1 Abs. 5 EStR 2012). Das betrifft den Kaufpreis, da nur die auf den vermieteten Teil entfallenden Anschaffungskosten abzuschreiben sind, oder etwa die Kosten für die Dachreparatur, die nur anteilig sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand sind.
Zur Schuldzinsenaufteilung →Kapitel. Bei teils entgeltlichem, teils unentgeltlichem Erwerb eines Gebäudes ist die von den Vertragsparteien vorgenommene Kaufpreisaufteilung auf die Wohnungen für die Abschreibung maßgeblich (BFH-Urteil vom 27.7.2004, IX R 54/02, BStBl. 2006 II S. 9).
Die Eltern übertragen ein Zweifamilienhaus auf die Kinder, in dem eine Wohnung vermietet und die andere von den Eltern bewohnt wird. Im Übergabevertrag wird nur für die vermietete Wohnung ein Kaufpreis vereinbart, während für die unentgeltliche Übertragung der elterlichen Wohnung den Eltern ein lebenslanges dingliches Wohnrecht eingeräumt wird. Hier ist die Abschreibung für die vermietete Wohnung vom vollen Kaufpreis vorzunehmen. Das Finanzamt darf den Kaufpreis nicht auf die beiden Wohnungen aufteilen und die Abschreibung entsprechend kürzen.
Ist die Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag nicht erfolgt oder wurde das Haus erst später gemischt genutzt oder haben Sie einen Neubau bezogen, benötigen Sie einen geeigneten Aufteilungsschlüssel.
Der Aufteilungsschlüssel
Die einfachste Aufteilung der Kosten, die den verschieden genutzten Gebäudeteilen nicht eindeutig zugeordnet werden können, erfolgt anhand der Wohnflächen der einzelnen Räume. Zulässig ist auch die Aufteilung nach der Nutzfläche, die die Flächen der Nebenräume wie z.B. Abstellraum oder Waschraum mit einschließt. Je größer die selbst genutzten Nebenräume im Vergleich zu den vermieteten Räumen sind, umso eher sollten Sie nach der Wohnfläche statt nach der Nutzfläche abrechnen.
Sie kaufen ein Zweifamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 m2. Die kleinere Einliegerwohnung ist 60 m2 groß und wird vermietet, die Hauptwohnung von 90 m2 nutzen Sie selbst. Damit entfallen 40 % der Wohnfläche auf den vermieteten Teil und 60 % auf den selbst genutzten Teil. Die nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen werden somit im Verhältnis 40:60 aufgeteilt. Bei Anschaffungskosten für das Gebäude (ohne Grund und Boden) von 200.000,00 € werden somit 80.000,00 € der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung bei Vermietung zugeordnet.
Die Wohnfläche Ihres Hauses wurde früher nach der Zweiten Berechnungsverordnung (§§ 42–44 II. BV) berechnet. Wird seit 1.1.2004 die Wohnfläche neu ermittelt, gilt die Wohnflächenverordnung. Nach dieser ermitteln sich z.B. die Grundflächen nach dem Abstand zwischen den Wänden, während nach der II. BV die um 3 % gekürzten Rohbaumaße zugrunde zu legen waren. Und die Grundflächen für Balkone, Loggien, Dachterrassen werden nur noch zu einem Viertel angerechnet. Haben Sie die Wohnfläche schon vor dem 1.1.2004 (nach der II. BV) berechnet, brauchen Sie nichts zu ändern.
Führt die Aufteilung nach Wohn- bzw. Nutzfläche zu einem unrealistischen Ergebnis, weil das Flächenverhältnis die wahren Verkehrswerte der gemischt genutzten Gebäudeteile nicht richtig widerspiegelt, muss die Aufteilung anhand der nach dem Sach- oder Ertragswertverfahren ermittelten Verkehrswerte erfolgen (BFH-Urteil vom 25.5.2005, IX R 46/04, BFH/NV 2006 S. 261).
Für nicht absetzbare anteilige Handwerkerkosten für Instandsetzungen und Renovierungen kann eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Betracht kommen.