Das Amtsgericht (AG) München hat eine Vermieterin dazu verurteilt, das vom Mieter einer Erdgeschosswohnung weiter beanspruchte Außenrollo an der Balkontüre/dem Balkonfensterelement nach einem Balkonanbau ohne Fassadendämmung wieder einzubauen.

Der Kläger hat die Zwei-Zimmer-Wohnung seit 2007 angemietet. Er beansprucht die Wiederanbringung von Außenrollläden an dem dreigliedrigen Balkontüren-/Balkonfensterelement, das im Zuge eines Balkonanbaus anstelle eines vormaligen mit Außenrollo versehenen Fensters seines Wohnzimmers eingebaut wurde. Der von der Beklagten rechtzeitig angekündigten Modernisierung durch einen Balkonanbau stimmte der Kläger nur unter der Bedingung zu, dass wieder ein Außenrollo angebracht werde. Die Beklagte lehnte dies ab und führte den angekündigten Balkonanbau im August 2018 durch. Von den drei bodentief verglasten Elementen lässt sich ein Türelement kippen und zwei als Balkontür öffnen. Der Balkon hat eine Höhe von 80 Zentimetern und einen ebenfalls 80 Zentimeter hohen Sichtschutz. Eine Fassadendämmung erfolgte nicht.

Der Kläger trägt vor, ohne Rollo bestehe eine erhöhte Einbruchsgefahr. Die Balkontüre könne nachts weder geöffnet noch gekippt werden. Sein Kind schlafe im zweiten Zimmer, er selbst im Wohnzimmer, das er nachts nicht belüften und über Innenrollos nur unzureichend verdunkeln könne. Außenrollos würden auch das Wärme- und Dämmverhalten im Sommer wie im Winter verbessern. Jeder, der mindestens 1,70 Zentimeter groß sei, könne nun den Balkon und somit auch die Wohnung durch die Balkontüren einsehen. Ein nachträglicher Anbau sei ohne weiteres möglich.

Die Beklagte trägt vor, der Kläger habe die Maßnahme geduldet. Die alten Jalousiekästen würden bei einer Neuanbringung Schäden an der Fassade herbeiführen. Ein erhöhtes Einbruchrisiko bestreitet die Beklagte: kein Einbrecher würde in einen Raum einbrechen, in dem eine Person schlafe. Die neuen vergrößerten Fenster würden zu einem erheblichen Lichtgewinn führen, seien energetisch überlegen und würden auch über einen viel besseren Einbruchsschutz verfügen. Gleichzeitig seien Innenjalousien angebracht worden.

Das AG München gab dem Kläger Recht. Vertragsgemäßer Zustand bei Abschluss des Mietvertrages sei das Vorhandensein von Außenrollläden an den Fenstern gewesen. Grundsätzlich lasse die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme den Erfüllungsanspruch des Mieters unberührt. Der Vermieter müsse weiterhin den vertragskonformen Zustand aufrechterhalten. Damit korrespondiere im Bereich des Möglichen ein Anspruch des Mieters auf Wiederherstellung der früheren Gebrauchstauglichkeit. Wenn der Kläger wie hier, ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck bringt, dass seine Duldung der Modernisierung nur unter der Bedingung erfolgt, dass die Außenrollläden wieder angebracht werden, so sei kein Raum für eine konkludente Vereinbarung dahingehend, infolge der Duldung der Modernisierung habe sich der Kläger auch mit dem Verlust der Außenrollläden abgefunden.

Anders als in bisher stets zugunsten der Vermieter entschiedenen Fällen würden mangels zeitgleich erfolgter Fassadendämmung sämtliche, erhebliche Vorteile einer Fassadendämmung (effektiver Kälteschutz im Winter, Ersparnis von Heizkosten, Förderung der Belange des Gemeinwohls in Form von Umweltschutz) hier nicht zum Tragen kommen. Es bestehe durch den angebrachten Balkon eine erhöhte Einbruchsgefahr, die anhand der konkreten Anbringung und Ausgestaltung des Balkons auch nachvollziehbar und vom Vermieter ernst zu nehmen sei. Dass keine Einbrüche stattfinden, wenn Personen in Haus oder Wohnung sind, sei unrichtig. Die jetzige Fensterfront der Balkontüre ohne Außenrollladen fördere das Aufheizen der Wohnung im Sommer. Warum der Rollladenkasten nicht bündig mit dem Mauerwerk angebracht werden könne, habe die Beklagte nicht vorgetragen.

Auch die Tatsachen, dass der Kläger einen Balkon und eine neue, moderne Balkontüre/Balkonfensterelement habe und damit sehr wohl eine Wohnwerterhöhung, änderten hieran nichts. Die Modernisierungsvorteile des Balkons verdrängten im konkreten Fall der Erdgeschosswohnung ohne Fassadendämmung die Nachteile nicht.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Gericht ließ die Berufung bei an sich nicht berufungsfähigem, geringem Streitwert ausdrücklich zu.

Amtsgericht München, Urteil vom 22.03.2019, 473 C 22571/18, nicht rechtskräftig


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