Der Abbau einer Außentreppe zur Vereitelung eines direkten Zugangs des Vermieters zu seiner im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung berechtigt den Vermieter, dem Mieter fristlos zu kündigen. Dies hat das Amtsgericht (AG) München entschieden und einen Mieter zur Herausgabe der von ihm gemieteten Wohnung verpflichtet.

Der Kläger hatte das Anwesen im Zwangsversteigerungsverfahren im Mai 2016 ersteigert. Schuldnerin im Zwangsvollstreckungsverfahren war die damalige Eigentümerin, die bis zu ihrem Auszug in der Wohnung im ersten Stock des Anwesens wohnte. Der Beklagte ist Mieter der Erdgeschosswohnung in diesem Anwesen aufgrund Mietvertrages vom 01.09.2005 mit der Voreigentümerin. Laut Mietvertrag schuldete er einen monatlichen Mietzins von 250 Euro zuzüglich 150 Euro Nebenkosten.

Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mit dem Beklagten am 28.03.2017 fristlos und begründete dies damit, dass der Beklagte eine im Außenbereich des Anwesens stehende und mit dem Anwesen verbundene Eisentreppe ohne seine Einwilligung nach der Ersteigerung entfernt habe. Diese Treppe führte vom Garten des Anwesens in den ersten Stock und diente damit als von der Innentreppe unabhängiger Eingang zur Wohnung im ersten Obergeschoss. Der Kläger ist der Ansicht, dass die Treppe fest mit dem Haus verbunden war und insoweit zum ersteigerten Inventar gehörte. Jedenfalls seien durch die Zwangsversteigerung sämtliche etwaigen Eigentumsrechte des Beklagten an der Treppe erloschen. Die Wegnahme der Treppe berechtige ihn deswegen zur fristlosen Kündigung. Der Beklagte meint, dass die Außentreppe in seinem Eigentum gestanden habe und er insoweit berechtigt gewesen sei, diese zu entfernen.

Das AG München gab dem Kläger Recht. Durch den Abbau der Treppe habe der Beklagte die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage zerstört. Indem er die Außentreppe abmontiert und für sich verwertet habe, habe er einen Diebstahl begangen. Die Treppe habe als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes zum Erbbaurecht des Klägers gehört, das dieser durch den Zuschlagsbeschluss erworben habe. Soweit der Beklagte angegeben habe, dass diese von ihm im Jahr 2001 angeschafft worden sei und in seinem Eigentum gestanden habe, sei dies für die Fremdheit der Sache irrelevant, da mit der Verbindung das Eigentum auf den Erbbaurechtsinhaber übergegangen sei, so das AG München. Auch habe der Beklagten keinen Beweis dafür liefern können, dass die Treppe tatsächlich von ihm angeschafft wurde. Eigene Rechte an der Treppe habe er auch nicht im Zwangsversteigerungsverfahren geltend gemacht. Der Beklagte habe die Treppe auch vorsätzlich und mit Zueignungsabsicht weggenommen.

Mit der Entfernung der Treppe sei der Zugang zum ersten Stock des Hauses unmöglich gemacht worden. Der Kläger habe somit nur noch die Möglichkeit gehabt, die Wohnung durch die Haustüre und die Diele, die jedoch dem Beklagten zusteht, zu erreichen. Das Gericht ist überzeugt davon, dass die Wegnahme der Treppe allein dem Ziel diente, den Kläger zeitweise aus dem Haus herauszuhalten.

Die festgestellte schuldhafte Vertragsverletzung berechtige den Kläger zur Beendigung des Mietverhältnisses, da sie so schwer wiege, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zugemutet werden könne. Zulasten der Beklagten spreche, dass der Wert der Treppe, ausweislich einer von der Klagepartei vorgelegten Rechnung in Höhe von rund 3.250 Euro über eine Ersatzbeschaffung, bedeutend war. Zu seinen Gunsten sei lediglich das seit längerer Zeit bestehende Mietverhältnis zu berücksichtigen. Jedoch wiege dieser Umstand gering. Die Verwertung der Treppe sei gerade nicht spontan in einer emotional aufgeladenen Situation erfolgt. Ihr Abtransport habe vielmehr geplant werden müssen. Für den Beklagten habe die Verwertung der Treppe keinerlei nennenswerte Vorteile gehabt. Der Schaden des Klägers sei jedoch umso größer gewesen, so das AG München abschließend.

Amtsgericht München, Urteil vom 16.03.2018, 424 C 13271/17, rechtskräftig


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