Wegen einer nicht von den Mietern genehmigten Videoüberwachung im Flur einer Wohngemeinschaft durfte ein Untermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Dies hat das Amtsgericht (AG) München entschieden und die Klage gegen einen Untermieter auf Zahlung ausstehender weiterer Mieten in Höhe von insgesamt 2.430 Euro abgewiesen. Lediglich einen Betrag von 83 Euro sprach es dem klagenden Vermieter zu.

Dieser betrieb in der Wohnung selbst nur ein Büro. Ansonsten vermietete er die Wohnung zimmerweise vollständig unter. Er hatte im Mai 2018 ein möbliertes Zimmer gegen eine Monatsmiete von 810 Euro zuzüglich 40 Euro Betriebskostenvorauszahlung und einer Kaution von 1.920 Euro an den Beklagten untervermietet. Der Beklagte war zur Mitnutzung von Bad/Dusche/WC und Küche berechtigt. Im Mietvertrag befanden sich die Klauseln: "Die Aufstellung von weiteren Möbeln und/oder Elektrogeräten (...) bedarf der ausdrücklichen Zustimmung", "Vor der Haustür ist zum Schutz der Gemeinschaft eine Kamera angebracht" und "Ein Bündnis der WG-Mitglieder mit der Absicht anderen WG-Mitgliedern oder dem Vermieter zu schaden, führt zu fristloser Kündigung und zu einem Schadenersatz. " Ebenso führe ein wiederholter Verstoß gegen die Hausordnung zur fristlosen Kündigung. Die Hausordnung lässt höchsten zwei Besucher und Übernachtungen auch von Herren-/Damenbesuchen nur nach vorheriger Genehmigung zu. Gemeinschaftsküche und Etagengänge dürfen nicht für Partys und Feiern benutzt werden." Die Flure werden videoüberwacht.

Der Beklagte kündigte das Untermietverhältnis fristlos, wobei er diverse Pflichtverletzungen des Klägers behauptete, und leistete ab August 2018 keine Zahlungen mehr. Der Kläger teilte daraufhin dem Beklagten mit, dass er die vorgenannte Kündigung nur als ordentliche, nicht jedoch als fristlose akzeptiere und verlangte die Miete bis Ende Oktober 2018.

Das AG München sprach dem Kläger lediglich die zeitanteilige Miete für drei Tage bis zum zugestandenen Zugang der Kündigung am 03.08.2018 zu und gab im Übrigen dem Beklagten Recht. Die fristlose Kündigung könne jedenfalls auf den unstreitigen Vorwurf der Anbringung, des Betriebs und der unterlassenen Entfernung einer Überwachungskamera im Flur der Wohngemeinschaft gestützt werden. Unbehelflich sei insoweit die Bezugnahme auf § 12 des Mietvertrags und der darin enthaltenen Klausel zur Anbringung einer Kamera. Die diesbezügliche Argumentation des Klägers gehe schon deshalb ins Leere, weil die Klausel lediglich eine Regelung zur Anbringung einer Kamera "vor der Haustür" (also im Freien) enthält. Eine Kamera im Hausflur – mithin vor der/den Zimmertür(en) der WG – sei von dieser Regelung schon nach dem klaren und unmissverständlichen Wortlaut nicht erfasst. Ein diesbezügliches Einverständnis des Beklagten könne daher nicht angenommen werden.

Es könne insoweit nicht angehen, so das AG, dass im Bereich des zur gemeinschaftlichen Nutzung überlassenen Flurs, der das Zimmer des Beklagten unter anderem mit der Küche und dem Badezimmer verbindet, eine permanente Videoüberwachung stattfindet, zumal die dabei erstellten Aufnahmen durch den Kläger auch noch (unstreitig) regelmäßig ausgewertet worden seien. Dabei sei auch und gerade zu berücksichtigen, dass – bei realitätsnaher Betrachtung – das Badezimmer von den Bewohnern nicht immer vollumfänglich bekleidet aufgesucht wird.

Hinzu komme, dass sich hier die Anbringung dieser Kamera nicht ansatzweise auf einen tragfähigen Grund zu stützen vermag. Soweit durch die Kamera etwaige mietrechtliche Pflichtverstöße wie zum Beispiel das unterlassene Schließen der Haustür und/oder die Ordnungsmäßigkeit der Mülltrennung aufgeklärt beziehungsweise überprüft werden sollten, stelle dies keinerlei Rechtfertigungsgrund für die permanente Überwachung dieses gemeinschaftlichen Bereichs der Wohngemeinschaft dar. Belange der Sicherheit der Bewohner mögen zwar teilweise berührt sein, weil eine nicht geschlossene Haustür unbefugten Dritten den Zugang zum Haus erheblich erleichtern kann. Diese lediglich abstrakte Gefahr trage eine derart eingriffsintensive, permanente Überwachungsmaßnahme aber nicht im Ansatz. Gerade auch vor dem Hintergrund einer gesteigerten datenschutzrechtlichen Sensibilität der Gesellschaft befremde die Vorgehensweise des Vermieters. Dem Beklagten sei es hier keine weiteren drei Monate bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zuzumuten gewesen, sich den rechtswidrigen Überwachungsmaßnahmen des Klägers auszusetzen.

Amtsgericht München, Urteil vom 28.05.2019, 432 C 2881/19, nicht rechtskräftig


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