Falsa demonstratio; Grundstückskauf; Auflassung; Versehentliche Falscherklärung; Auslegung des tatsächlich Gewolltem; Verwechselung der Grundstücksbezeichnung; Einfluß auf Grunderwerbsteuer

Fundstellen:

BFHE 117, 403 - 405

BStBl II 1976, 168

Amtlicher Leitsatz:

1. Haben die Beteiligten bei voller Willensübereinstimmung versehentlich das Falsche erklärt, kommt der Vertrag nicht mit dem Erklärten, sondern mit dem beiderseits gewollten Inhalt zustande (RGZ 99, 147). Das gilt auch für den Kauf eines Grundstücks (RGZ 109, 334) und dessen Auflassung (RGZ 133, 279 [281]).

2. Sind in den Auflassungerklärungen eines Verkäufers an zwei Käufer je eines Grundstücks die Bezeichnungen der Grundstücke, die sie erhalten sollen, gegenseitig verwechselt worden, unterliegen der Vertrag, durch den die Käufer erklären, die Grundstücke zu "tauschen". und die diesem Vertrag entsprechenden Auflassungen nicht der Grunderwerbsteuer.

Tatbestand:

1

Die Eheleute Albert und Berta Maier hatten am 22. Juli 1964 zu notarieller Beurkundung ihrer Tochter Clara Müller ein Grundstück überlassen. Diese hat anschließend mit ihrem Ehemann Gütergemeinschaft vereinbart.

2

Der Kläger hatte am 5. März 1969 von den Eheleuten Maier ein Grundstück gekauft.

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In beiden Fällen waren die Auflassungen erklärt worden und die Erwerber als Eigentümer des in der Auflassungserklärung beschriebenen Grundstücks in das Grundbuch eingetragen worden.

4

Im Jahr 1972 wurde entdeckt, daß jeweils die Beschreibung der Grundstücke verwechselt worden war. Infolgedessen waren die Eheleute Müller als Eigentümer des für den Kläger vorgesehenen Grundstücks, der Kläger dagegen als Eigentümer des für Frau Müller vorgesehenen Grundstücks in das Grundbuch eingetragen worden. Auf dem letzgenannten Grundstück hatten die Eheleute Müller zwischenzeitlich ein Wohngebäude errichtet.

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Am 9. August 1972 haben der Kläger einerseits und die Eheleute Müller andererseits zu notarieller Beurkundung erklärt, die vorerwähnten Grundstücke zu tauschen und sich über den Eigentumsübergang einig zu sein. Dadurch sollte bewirkt werden, daß der Kläger als Eigentümer des seinerzeit für ihn vorgesehenen Grundstücks der Eheleute Maier, die Eheleute Müller dagegen als Eigentümer des seinerzeit für Frau Müller vorgesehenen und von ihnen bebauten Grundstücks in das Grundbuch eingetragen werden.

6

Das FA hat gegen den Kläger für den Erwerb des Grundstücks, das ihm gemäß dem Tauschvertrag aufgelassen worden war, Grunderwerbsteuer festgesetzt und seinen Einspruch zurückgewiesen. Das FG hat die Anfechtungsklage abgewiesen.

Entscheidungsgründe

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Der Kläger hat durch den als Tausch (§ 515 BGB) bezeichneten Vertrag zwar einen Anspruch darauf erlangt, daß ihm die Eheleute Müller die Auflassung (§ 925 BGB) des auf ihren Namen eingetragenen Grundstücks erklären, aber nicht -- wie es § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG (vgl. § 1 Abs. 4 GrEStG) fordern würde -- einen Anspruch darauf, daß sie ihm das Grundstück übereignen (§ 157 BGB). Denn die Eheleute Müller waren ihrerseits nicht Eigentümer des Grundstücks geworden (§ 873 Abs. 1 BGB); der Vertrag bezweckte nicht, eine Verpflichtung der Vertragschließenden zur Übereignung von Grundstücken zu begründen, die ihnen nicht gehörten (§ 133 BGB).

8

Das FG ist davon ausgegangen, die Eheleute Müller seien Eigentümer des auf sie eingetragenen Grundstücks geworden. Das trifft nicht zu. Denn der Übergang des Eigentums an einem Grundstück setzt gemäß § 873 Abs. 1 BGB außer der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch auch die -- der Form der Auflassung bedürftige (§ 925 BGB) -- Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung voraus (§ 873 Abs. 1 BGB). Eine solche Einigung ist im Jahr 1964 hinsichtlich des Grundstücks, das hernach auf die Eheleute Müller eingetragen worden ist, nicht zustande gekommen, weil dieses Grundstück -- wie das FG bindend (§ 118 Abs. 2 FGO) festgestellt hat -- damals "verwechselt" worden war. Sie sind folglich nicht dessen Eigentümer geworden; das Grundbuch war im Zeitpunkt des Tauschvertrags unrichtig.

9

Bei seiner gegenteiligen Auffassung verkennt das FG, daß die Regeln über das Zustandekommen eines Vertrags nach Maßgabe seines objektiven Inhalts und über die Anfechtung wegen Irrtums über den Inhalt der Erklärung (§§ 119, 121 BGB) nur bei einseitigem Irrtum Platz greifen. Haben die Vertragschließenden bei voller Willensübereinstimmung versehentlich das Falsche erklärt, kommt der Vertrag nicht mit dem erklärten, sondern mit dem beiderseits gewollten Inhalt zustande (Urteil des RG vom 8. Juni 1920 II 549/19, RGZ 99, 147). Das gilt auch für formbedürftige Verträge, im besonderen den Kauf eines Grundstücks (Urteil des RG vom 13. Dezember 1924 V 652/23, RGZ 109, 334) und dessen Auflassung (Beschluß des RG vom 24. September 1931 V B 7/31, RGZ 133, 279 [281]).

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Da der anders zu beurteilende Fall bewußt falscher Bezeichnung nicht vorliegt, ist folglich im Jahr 1964 an Frau Müller nicht das Grundstück, das später auf die Eheleute Müller eingetragen wurde, aufgelassen worden, sondern das andere Grundstück, das sie bebaut haben, während der Kläger im Jahr 1969 nicht das bebaute, sondern das andere Grundstück aufgelassen erhielt.

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Eine Änderung der Eigentumsverhältnisse ist demnach bis zum Jahr 1972 nicht eingetreten, da jeweils für das eine Grundstück die Auflassung, für das andere die Eintragung der Eigentumsänderung in das Grundbuch fehlte (§ 873 Abs. 1 BGB). Eine "Berichtigung" des Grundbuchs (§ 894 BGB, § 22 der Grundbuchordnung -- BGO --) erreichte der Vertrag vom 9. August 1972 gleichwohl nicht. Denn eine solche hätte zur Wiedereintragung der Eheleute Maier als der zu Unrecht gelöschten Voreigentümer führen müssen (§ 39 Abs. 1 GBO; vgl. RGZ 133, 279 [282]); die Eintragung des Klägers und der Eheleute Müller als neuer Eigentümer wäre daran gescheitert, daß der gewollte Inhalt der Auflassungen (§ 20 GBO) der Jahre 1964 und 1969 nicht durch öffentliche Urkunden hätte nachgewiesen werden können (§ 29 GBO).

12

Für die grunderwerbsteuerrechtliche Betrachtung ist das unerheblich. Denn die Auflassungserklärungen vom 9. August 1972 haben nur bewirkt, daß die Grundstücke jeweils auf denjenigen eingetragen werden konnten, in dessen grunderwerbsteuerrechtlichen Zurechnungsbereich sie gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bereits zuvor auf Grund der Verträge mit den Eheleuten Maier getreten waren.

13

Da die Eheleute Müller nicht Eigentümer des auf sie eingetragenen Grundstücks gewesen waren, konnte der Kläger durch die Auflassung des Grundstücks von ihnen und die ihr nachfolgende Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch Eigentum nicht gemäß § 873 Abs. 1 BGB, sondern allenfalls gemäß § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB erwerben. Das letztgenannte mag unterstellt werden. Gleichwohl unterliegen weder die Auflassung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG) noch der Eigentumsübergang (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG) der Grunderwerbsteuer, da sie nur den als Tausch bezeichneten Vertrag vollziehen, der seinerseits keine andere grunderwerbsteuerrechtliche Zuordnung bewirkt hat, als sie schon zuvor bestand.